海通国际-香港房地产行业：2023年下半年可能复苏更快-230210

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　　香港政府最近公布了2022年的主要房地产相关数据。
　　住宅：房屋销售势头大为好转
　　根据美联物业的数据，过去六周中，35个主要楼盘每周二手房销售量有四次达到100套或以上，远高于2022年下半年周平均约56套的销量。随着1)香港进一步开放；2）美国利率可能见顶，房屋销售量将继续维持活跃。
　　住宅：未售库存庞大，但长期供应紧张
　　根据房屋局的数据，到2022年底，未售但已落成住宅房地产数量达到16,000套，创2007年以来新高。然而，根据2022年施政报告，私人住宅供应总量目标为129,000套（每年12,900套），仍然比过去10年平均每年15,868套的落成量低约19%。我们认为，长期私人住房供应仍然紧张。
　　住宅：2023年底可能降息，这可能成为重要转折点。
　　据彭博报道，2023年美国目标联邦资金利率可能达到5.00%左右的峰值（目前为4.50-4.75%），并且可能在2023年底降息。由于到2022年底有相当大的库存（16,000套），而2023年有大量可销售新房（43,000套），我们维持我们的观点，即2023年,香港房价将下降8%。然而，如果美国利率见顶超过我们的预期，则该降幅会大幅减少。
　　零售：入境游客人数恢复速度低于预期，但随着香港进一步开放，预计增长速度会加快
　　根据入境事务处的数据，2月6日（不再需要进行PCR检测）的日入境游客人数约为33,187人，为自新冠疫情爆发以来最高的入境人数。然而，该数据仍比2019年约153,000人的日均入境游客人数低约78%。香港入境游客人数出现进一步恢复还需要更长时间。我们估计，2023年香港零售额将同比增长10%，仍比2015-19年新冠疫情之前的水平低约15%。
　　优于大市的主要品种：九龙仓置业、领汇房地产信托基金、置富产业信托、港铁公司、恒隆地产；弱于大市的主要品种：太古地产
　　九龙仓置业的主要资产组合（海港城+时代广场）已为入境游客人数增长做好了准备。领汇房地产信托基金/置富产业信托分别有接近56%/99%的资产总值来自香港购物中心。跨境旅行恢复正常时，港铁公司来自香港运输部门的收益将大幅增加。恒隆地产高达64%的资产总值来自于中国大陆的投资性房地产；中国大陆开放后，恒隆地产将会受益。同时，甲级写字楼的负面租金复归率展望可能会继续拖累太古地产。