东方金诚-2022年地产债回顾与展望：年内民企地产债发行量跌至冰点，保交楼和房企纾困政策双向发力-230210

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　　核心观点：
　　2022年，共计75家房地产开发企业发行境内地产债，合计发行债券378只，发行规模为4089.89亿元。与去年同期相比，发行人数量、债券数量和发行规模分别下降27.88%、16.37%和12.65%；2022年境内地产债到期规模为4333.14亿元，净融资额为-243.25亿元。
　　受行业负面事件冲击，市场悲观预期不断加深，2022年房企融资难度升级，境内地产债发行规模小幅收缩，民企地产债发行规模跌至历史低位，直至12月出现边际改善。
　　2022年地产行业深陷历史低谷，地产政策聚焦于房企纾困和“保交楼”，供给侧支持力度持续加码，尤其是11月后“三支箭”相继落地在一定程度上扭转了市场极致悲观情绪。不过，需求侧政策宽松力度不及预期，年内楼市回暖预期频频落空，一定程度上限制了供给侧政策实施效果。
　　2022年，市场对地产行业悲观预期加深，民企地产债利差飙升，并与央国企地产债利差走势显著分化；由于市场情绪异常敏感，地产债二级市场价格异动频次明显增多、交易活跃度提升。
　　2022年，境内信用债展期数量大幅增加，展期成为民营房企避免实质性违约、缓解短期流动性压力的重要方式。
　　受美债收益率大幅抬升、房企信用风险持续暴露等冲击，房企境外债融资缺口显著扩大；2022年房企信用风险升级，境外债新增违约数量大幅增加。
　　展望2023年，在支持政策持续发力，楼市有望企稳回暖的带动下，预计地产债发行规模将超过2022年。一是2023年政策方向仍将利好房地产行业回暖。1月13日，银保监会以视频形式召开2023年工作会议，其中提到努力促进金融与房地产正常循环，坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；二是在政策利好的情况下，楼市有望在年底前迎来趋势性回暖，进而带动房企自身造血能力和融资能力的实质性改善；三是鉴于2023年债务到期规模仍处于较高水平，“第二支箭”仍将是房企滚续债务、缓解到期压力的重要融资途径。2023年境内地产债到期规模为3067.32亿元，且存在大量展期债券到期；地产美元债2023年到期规模为661.50亿美元，同比增加3.86%；四是通胀压力下美联储加息在上半年见顶，2023年下半年出现降息的可能性不大，美债收益率高位运行将使房企境外融资成本维持高位，加之2022年底境内房地产融资渠道已全面打开，预计2023年房企将更倾向于通过境内融资来替代部分境外融资，这将进一步推动房企境内信用债融资需求增长。