海通证券-公募REITs四季报分析与展望-230208

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　　核心观点
　　截至2023年1月31日，我国共有25只公募REITs产品成立，共有20只REITs披露四季报。
　　四季报分析：整体来看，仓储物流类、保租房类资产Q4营收表现稳健；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大，2023年修复可期；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，Q4营收略有下降，2022年度营收完成率较好。
　　二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2022Q4 REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。日均换手率下降，仅仓储物流类REITs日换手率有所回升。
　　最新估值对比：高速公路REITs受宏观环境影响最大，2022年营业收入波动较大，P/FFO表现一般，资本化率表现较好，目前的中债REITs估值收益率最高，未来价值修复可期。