光大证券-碧桂园服务-6098.HK-跟踪报告：基础物管稳健，积极推进智能化与社区增值品牌建设-230207

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　　事件：碧桂园服务发布2022年度盘点，围绕社区需求持续推动品牌建设
　　2023年1月18日，碧桂园服务公众号发布2022年度盘点，2022年公司布局社区最后一公里生活便利终端“楼下心选”，在全国已有近2500个项目经营近场零售业务，服务消费者14万人，沉淀社群用户18万人；打造独立生活服务洗涤品牌“智享楼下洗衣”，在全国138个城市布局超500家洗衣网点，与100+中央洗护工厂建立战略合作，提供全品类、极便捷、高质量洗护服务；在全国各地成立保洁服务站，推出保洁到家服务，打造“站点式”保洁专职服务团队；正式推出自营家装品牌“凤凰家装”，首家线下实体店在长沙开业；与源头合作，招募社区酒类合伙人，签约超6000名“酒司令”，为社区带来高质优惠美酒。
　　点评：基础物管增长稳健，强化社区增值品牌建设，输出标准化高质量增值服务
　　1)基础物管稳健扎实，社区增值成下一阶段主要发力点。公司经历大规模并购后，在管面积由2020年3.8亿平增至2022H1的8.4亿平，对应合约面积由8.2亿平增至16.1亿平，按照2022年中期数据，公司仍有7.7亿平合约面积待转化，储备面积充裕，未来基础物管业务增长确定性强；同时，伴随在管规模跨越式发展，公司覆盖业主户数达到815万户（截至2022H1），为社区增值业务开展提供丰富的客户基础。2022H1公司社区增值服务收入21.1亿元，同比增长51.1%，占总收入比重11%，我们看好公司社区增值服务渗透率的进一步提升。
　　2)强化品牌建设，输出标准化高质量的增值服务。面对社区居民多元化的服务需求，公司不断拓宽服务边界，打造多个独立的服务品牌，如“楼下心选”、“智享楼下洗衣”、“凤凰家装”、“酒司令”等，通过将服务标准化，提供高质量、多层次的服务，并进行系统性持续性的品牌建设，公司社区增值服务日趋成熟。
　　3)智慧物业建设加快推进，持续提质增效。公司旗下的美房智高持续深耕物业类机器人的研发与生产，2022年公司不断加大科技投入，在传统物业服务领域提升智能化水平，公司在年内推出R40系列楼宇清洁机器人以及物业清洁数字化解决方案，并在部分小区进行项目试运行，有力推进了楼宇清洁领域智能化进程。
　　盈利预测、估值与评级：公司龙头地位稳固，具备品牌优势和规模优势，基础物管储备面积丰富，增长确定性强，社区增值服务日趋成熟，后续有望进一步提升渗透率，考虑到房地产市场持续调整，当前时间点仍在筑底，行业恢复仍需进一步观察，我们下调公司地产关联业务增长预期，小幅提升了公司的应收账款减值拨备比例，下调公司2022-2024年归母净利润预测至42.7亿元（下调21%）/49.6亿元（下调33%）/56.5亿元（下调42%），当前股价对应2022-2024年PE为12倍/11倍/9倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：疫情反复导致业务开展不及预期，投后整合不及预期。