兴业证券-新城控股-601155-1月销售点评：商业保持增长，销售规模下滑，受益融资政策-230207

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　　事件：
　　2月6日，公司发布2023年1月经营月报。公司实现合同销售金额约57.76亿元，同比下降26.5%；销售面积约71.24万平方米，同比下降10.6%。商业运营总收入为8.67亿元，同比增加6.5%。
　　点评：
　　销售受行业影响仍处低位。2023年1月公司实现合同销售金额约57.76亿元，同比下降26.5%，百强平均为-32.2%；实现销售面积约71.24万平方米，同比下降10.6%，百强平均为-37.3%；累计销售均价8108元/平方米，同比下降17.81%。根据克而瑞数据，2023年1月销售金额榜单排名第18位，较22年提升1位。
　　公司目前仍无新增拿地，但土地储备具一定规模。截至2022年半年报，公司在全国范围内合计拥有土储1.31亿平方米，其中一二线占比37.05%，长三角区域三四线占比29.46%。
　　商业运营收入稳步增长。2023年1月公司获得商业运营收入8.67亿元，同比增加6.5%。公司已开业及委托管理的吾悦广场达145座，其中自持商场126座，管理输出14座，已签约5座。公司商业运营稳健，持续提供现金流，后续随疫情政策优化，其经营情况将进一步改善。
　　受益供给端政策支持，22年下半年以来发债情况改善。根据非金融企业债务融资工具注册系统信息，公司1月一笔短期融资券5亿元更新状态为“已上会”。2022年公司共发行公开市场债券合计49.71亿元（其中，境内债42.96亿元、境外债1亿美元），加权平均利率5.16%。2022年下半年，由于政策放松发债情况改善，公司发债30亿元，占全年发债总额60.4%。公司还与浦发、民生等银行签订战略合作协议，获授信支持。
　　投资建议：受益融资政策支持，信用有望进一步修复。公司“住宅+商业”双轮驱动，住宅销售规模保持TOP20，商业经营稳健，保持业绩增长态势。根据业绩预告调整公司盈利预测，预计公司22-23年EPS分别为1.00元、1.62元，按照2023年2月6日收盘价，对应的PE分别为19.7倍和12.1倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。