58安居客研究院-2022年房地产行业融资专题研究：寒江尽渡去，春风徐徐来-230206

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　　1.2022年底，随着“保交楼"政策的持续，市场已经筑底，“三支箭”主要用于稳市场预期。回顾2022年,年初新开工面积、竣工面积同比降幅不断扩大,从5月开始，"保交楼”逐步成为政策关注焦点。2022年7月开始，竣工面积同比降幅就开始收窄,而2022年9月后新开工面积也有收窄的迹象。2022年11月"三支箭"政策后,市场稳定预期得到确认。
　　2、近三年政策经历了趋紧-从严趋松的三个阶段，房地产金融环境整体向好。2020年试行“三道红线”、2021年执行的“两集中”彻底动摇了房地产高周转的模式，房企迎来艰难时刻。制造业、基建投资增长速度放缓,无法有效对冲房地产投资负增长。房地产金融政策由“保交楼”转向"保房企”。在经过“三道红线"的三年考验后，优质房企将成为下一轮房地产金融的主要支撑方向。
　　3、”三道红线”执行两年多期间,房企资产负债改善有限，但风险出清效果较为显著。“三道红线”政策自2020年8月试行，距2023年中完成降负债的目标还剩下半年。目前.上市房企相较于2021年资产负债表并未明显改善，2022年仍有大量房企债务违约。从房企资金来源来看，除自筹资金、银行贷款和利用外资以外的其他资金规模与占比下降较为明显,这意味着房企金融风险降低效果较为显著。
　　4、“保交楼"政策下房地产金融支撑手段明显增加，但规模较小。转向“三支箭”政策后,“保房企”金融支持规模与方式均有较大突破。“保交楼”的金融支撑手段主要有并购贷、中债增信、信用保护工具等，金额规模较小，受益企业少。“三支箭”的金融支撑方式主要包括银行信贷、债券、股权、房地产信托(基金)、REITs等,金额规模大、受益企业多。在支持企业方面，指向性明显，以优质企业为主要支撑对象。
　　5、暴雷房企出险后，金融政策制定上从"保交楼"定向楼盘支持到“三支箭”定向房企支持,房地产行业底层逻辑发生变化。在"房住不炒”的大逻辑下,短期房地产金融的支撑仍然是保民生的“保交楼”。而中长期来看，房地产企业的金融风险化解仍然主要内容,需要引导优质房地产企业资产负债表回归安全区间。房地产行业底层逻辑变为“房住不炒”背景为前提，房企风险化解后健康稳定发展。
　　6.房地产企业结构分化已在进行中,央国企与民企并不是区分房企的决定因素,聚焦主业、聚焦核心城市的企业活得更好。从新增货值TOP20的企业，除托底拿地的国企平台外，保利、华润、中海、滨江集团等表现较为抢眼，这些企业拿地主要聚焦在核心城市。现阶段,虽然国企具备一定优势，但并不绝对,也存在部分央国企表现不如民企。随着金融利好政策落地+企业自身不断改善资产负债表，部分优质民企重新聚焦主业、聚焦核心城市，预计在2023年会有亮眼的表现。