光大证券-雅生活服务-3319.HK-跟踪报告：外拓表现优异，增值服务成长空间较大-230206

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　　事件：公司发布2022年经营数据，外拓表现领先行业
　　2023年1月1日，雅生活集团公众号发布2022年经营数据盘点，市场拓展方面，公司连续8个月获得“第三方市拓面积TOP1”；增值服务方面，“雅生活乐享荟”商城注册会员超2.2万人，完成订单数量超5万单；城市服务方面，2022年度续标/中标项目近40个，合同总额超10.35亿，年化合同额达3.8亿。
　　点评：外拓表现优异，增值服务成长空间较大，地产关联业务影响逐步缓解
　　1)外拓表现优异，独立发展能力强。公司规模处于行业第一梯队，截至2022年6月30日在管面积5.3亿平方米，2020年、2021年公司新增第三方合约面积分别为2.1亿、1.3亿平方米，保持较快规模扩张速度；据2022年中报披露，公司第三方在管面积占比83.4%，远高于行业均值57.9%（光大重点覆盖物业公司口径，详见AH物业板块月度跟踪），基本实现了独立发展。
　　2)积极发展业主增值服务，业务成长空间较大。公司业主增值形成了生活及综合服务、小区资源服务、家装宅配服务和非住宅增值服务四大板块，2022H1非住宅增值服务收入占板块收入16.5%，而公司在管面积中非住宅占比高达56.7%，随着公司对公建、商企客户需求的挖掘，非住宅增值服务有较大成长空间。
　　3)城市服务快速发展。2023年1月11日，雅生活服务中标山西省吕梁市方山县城乡环卫一体化运营服务项目，合同期限8年，合同总额1.57亿元，是公司城市服务2023年首个亿元项目。公司旗下慧丰清轩环境科技集团在环卫领域深耕近二十年，拥有专业的城市服务经验，随着城乡环卫业务进一步市场化，后续公司城市服务板块有望维持较快发展趋势。
　　4)地产关联业务影响逐步缓解。受地产开发环境影响，2022H1公司外延增值服务收入同比减少24%，占总收入比重为13%，较2021年度20%有明显下降，后续公司聚焦物管基本盘和业主增值业务发展，地产开发相关联业务占比或进一步降低，地产开发行业对公司业绩的影响有限。
　　盈利预测、估值与评级：公司规模处于行业第一梯队，外拓表现优秀，独立发展能力较强，但由于地产行业持续调整，对公司业绩产生一定影响，开发商增值服务收入减少，2022年上半年公司出于谨慎性原则，应收账款计提2.7亿元减值损失；当前时点行业仍在筑底回暖，地产相关联业务恢复仍需进一步观察，我们下调公司外延增值服务增长预期，下调公司2022-2024年归母净利润至20.2亿元（下调18%）/24.1亿元（下调19%）/28.0亿元（下调14%），对应EPS分别为1.42/1.69/1.97元，当前股价对应2022-2024年PE为5.7倍/4.8倍/4.1倍，估值具备较强吸引力，维持“增持”评级。
　　风险提示：外延增值服务开展不及预期，第三方外拓竞争加剧或影响扩张速度。