国泰君安-房地产行业双周报：需求端宽松刺激将长期发力-230206

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　　春节期间购房需求仍然疲弱。在今年的春节期间，我们认为来自返乡置业的购房需求仍然疲软。根据克而瑞的跟踪数据，春节周（2023年1月21日至27日），来自主要40城的住房成交面积同比下跌了14%；如果与2021年春节周的住房成交数字相比，下跌幅度更大，达46%。我们认为春节置业复苏较弱的原因在于两个方面。一是由于2022年新开工萎缩（同比跌39.4%），导致大部分地产开发商2023年可售货值减少，2023年1月份的推盘量远低于往年。二是因为购房者的观望情绪持续，低线城市尤甚。
　　政府会长期推动需求端的宽松刺激。虽然5年期的LPR已经连续6个月没有发生变化，保持在4.3%，但是国内不少城市已经在2023年1月份开始将贷款利率下调至4.0%以下。我们预计更多的城市会在今年一季度宣布降低或者取消首套房贷利率下限。更重要的是，考虑到政府在需求端刺激的较强决心，我们期待更多的支持政策在近期出台，包括：1）更低的二套房贷款利率；以及2）更低的首付比例（例如20%）。
　　我们持续推荐行业中的优质企业。虽然需求端宽松政策会进一步改善市场情绪，但是考虑到港股上市房企在2月份可能会宣布的一波盈利预警，我们仍然建议投资人在今年2月份相对谨慎。我们建议投资人在个股筛选上更为谨慎。我们仍然推荐行业中的国企和优质民企。我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求加速下行