海通证券-财政系列研究之三：2022年土地出让与城投拿地观察-230205

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　　2022年全国土地出让收入下滑超20%。1）2022年土地市场整体景气度偏低，全年土地出让收入为66854亿元，同比下降23%。2）2022年全国大部分地区土地出让收入同比下滑，仅有海南、宁夏2个地区相比2021年同期实现正增长；吉林、天津、黑龙江、甘肃、重庆四地土地出让金同比下降幅度均超过60%；上海、四川、陕西下滑幅度在10%以内，幅度相对可控。
　　土地成交量价齐跌，长期需求或不足。2022年以来，土地市场遇冷，成交土地面积及溢价率下跌明显，城镇化水平及房地产价格为土地出让收入的两大主要作用因素，分别通过土地出让面积及土地出让价格两条路径传导。长期来看，我国城镇人口增速放缓及需求端对房屋价格增速预期降低，可能导致未来土地出让量价齐跌，或对地方政府土地出让收入整体趋势产生影响。
　　国企为拿地主力，住宅用地成交比例较大。1）从2022全年拿地面积前100的企业来看，国有企业占比达到80.26%；分行业来看，全年拿地面积累计排名前二的行业分别为工业及房地产业，住宅类用地成交面积有所下降，但成交金额在土地出让金中的占比仍稳定提升。2）2022年出台多项地产支持政策，供给端受支持力度较大，房企拿地热度或有所回升，仍需观察未来需求端变动情况。
　　各省城投拿地比例分化，部分地市城投拿地与财政绑定较深。1）2022年全国范围城投平台拿地总额降幅明显，但在土地出让收入中占比上升；城投拿地中住宅类用地成交金额小幅下降，但整体占比仍较高。2）多数省份城投拿地金额下降，各省拿地比例分化明显，广西城投拿地比例最高，其次重庆、福建、湖南、四川地区城投拿地比例均在25%以上；与2021年相比，浙江、北京、福建、重庆城投拿地比例增幅最大。3）城投拿地金额前20的地市中有12地处于江浙一带，邵阳、柳州、吉林三市城投拿地比例为全国最高，达80%以上。部分地区土地财政依赖度较高，若后期针对国企拿地监管政策收紧，城投平台拿地规模收缩的话，或对地方
　　财政收入带来一定压力。