光大证券-新城悦服务-1755.HK-跟踪报告：社区增值快速发展，非经营性因素影响逐步解除-230203

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　　事件：公司发布2022年经营数据，社区增值业务快速发展
　　2022年12月31日，新城悦服务公众号发布经营数据盘点，2022年公司线上商城“新橙社”及快递柜“云柜”稳步发展，其中“云柜”累计安装1.1万台，覆盖超20个省份约100个城市，约8000万用户使用，全年存取量超3.6亿人次；“新橙社”小程序日活达到2.2万；团餐业务进驻130多个服务项目，日均服务客户超11万人次；电梯业务在管电梯3.3万台，年销售安装近1000台。
　　点评：增值服务快速发展，基本面保持向好趋势，非经营性因素影响逐步解除
　　1)对外拓展积极，综合后勤服务竞争力进一步提升。公司团餐业务以上海、浙江、江苏、四川、天津为发展核心，实现学校、医院、办公楼、工厂和产业园等全业态覆盖，2023年开年以来，公司中标上海东华大学食堂、上海师范大学接待中心、中国太平洋人寿保险天津公司食堂等多个团餐项目；进一步提升公司在非住宅业态综合后勤服务板块的竞争力。
　　2)公司基本面向好，增值业务快速发展。根据2022年中报披露，公司核心归母净利润3.6亿元（剔除美元债损益和减值以及理财产品利息收入），同比增长30%，社区增值收入6.2亿元，同比增长113%；其中团餐/社区零售/设施管理（电梯维保）业务收入分别增长253%/116%/87%，维持较快发展势头，预计2022年全年社区增值业务仍能实现翻倍增长，公司基本面仍然维持向好趋势。
　　3)地产关联敞口缩减，地产美元债减值影响逐步缓解。公司2022H1非业主增值业务收入占比降低至11%，地产关联敞口进一步缩减；22H1归母净利润2.3亿元，同比减少21.2%，因投资地产美元债影响1.5亿元利润，截至2022年6月30日，公司按照公允价值计量且其变动计入损益的美元债剩余约7696.5万元。由于房地产行业持续调整，公司业务受到影响；预计2023年开始公司逐渐摆脱美元债减值的影响，同时地产关联业务对利润的影响进一步缩减，公司整体发展步入正常轨道。
　　盈利预测、估值与评级：公司非周期性业务发展迅速，社区增值表现亮眼，但由于2022年以来房地产行业持续调整，目前仍在筑底回暖，公司地产相关联业务恢复仍需进一步观察；同时公司地产美元债投资损益具有不确定性，出于谨慎性考虑，我们下调公司2022-2024年的盈利预测，预测公司2022-2024年归母净利润为4.9亿（下调25%）/8.0亿（下调22%）/9.8亿元（下调25%），当前股价对应2022-2024年PE为12倍/8倍/6倍，公司基本面向好，美元债减值影响逐步缓解，当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，地产关联业务持续影响，美元债减值具有不确定性。