民生证券-2023年1月中国房地产行业销售数据点评：春节返乡置业购买力不足，TOP10销售同比数据较亮眼-230201

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　　 2023年1月销售金额环比下降47.7%，同比降幅32.5%。据克而瑞报道，2023年1月Top100开发商销售操盘金额为3542.9亿元，同比2022年1月仍有32.5%的降幅，相较于2021年1月下降59.3%；环比数据方面，2023年1月较去年12月环比下降47.7%，由于市场需求及购买力不足，叠加春节期间房企推盘积极性普遍不高，市场整体保持下探趋势。我们预计2023年城市间销售分化格局仍将延续，2-3月随着“保交楼”企稳，各地供应端及需求端政策的进一步宽松，下探趋势或将企稳
　　公司分化持续加剧，2023年1月Top10全口径销售排名的开发商7成实现同比正增长。据克而瑞报道，2023年1月Top10全口径销售排名的开发商中，保利发展、万科地产及碧桂园分别以285亿元、278亿元和270亿元排名前三；同比数据方面，Top10中共有7家开发商销售金额同比为正，仅碧桂园、中海和万科同比为负，分别为-45%、-19%和-17%；越秀地产销售金额同比增长60%，仍保持强劲的销售势头，融创销售金额同比数据仍在Top20开发商中垫底，同比降幅为74%。
　　多地下调首套房贷款利率下限，市场信心恢复有益于楼市回暖。根据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等。首套住房贷款利率动态调整的城市从三四线扩大到部分二线城市，表明更多高能级城市希望从需求端发力提振房地产市场。
　　投资建议：建议关注前期被低估、又能在融资端政策中受益的公司如中国金茂、城建发展、金地集团、万科A、中国海外发展；以及保利发展、招商蛇口等优质行业龙头。
　　风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。