中信证券-REITS研究行业专题报告：REITs市场的八问八答-230131

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　　2022年是REITs市场表现极为亮眼，投资者热情不断高涨的一年。我们预计2023年REITs市场将走向成熟。这既表现为产品供给有序提速，市场参与主体更加多元；也表现为疫情结束，现金分派稳定性进一步提升。当然，市场打新的热情可能略有消退。我们认为，经营权类REITs仍将是市场的主流。我们也建议投资者更加关注现金分派的稳定性和REITs是否符合中长期轻资产开支，轻杠杆利用的基本要求。
　　▍产品供给有序提速，市场参与主体更加多元。我们预计2023年REITs市场将继续扩大准入基础设施类别，增加新上市基金数量和实现存量基金扩募，从而推动C-REITs市场继续壮大。由于制度规则和不动产确权等因素，预计单只REITs上市时市值规模仍然偏小。C-REITs市场投资者将更为多元，这未必推动市场换手率进一步上升，但可以夯实REITs作为可配置大类资产的重要地位。尤其是中证REITs指数的推出，为以REITs作为底层资产的投资工具产生提供了很好的指数工具支持。
　　▍“打新”热情可能有所减退。2022年下半年，REITs市场的“打新”热情达到高点，认购倍数不断创新高。我们认为，随着个别REITs跌破发行价格，甚至发行首日破发，随着信用债市场风险的逐步化解，股票市场随宏观经济改善而走势有所改观，REITs市场打新的热情也会有所下降；但由于REITs市场派现稳定等特征，新产品发行认购倍数并不会下降过快。
　　▍疫情影响结束，现金分派稳定性预计进一步提升。租金减免和经营性收入下降，是导致2022年REITs市场现金分派波动的主要原因。我们认为，随着疫情的结束，REITs可供分配金额完成率将明显提升。
　　▍我们预计，经营权类产品仍将是市场主流，各类新产品分布区域可能略有下沉，保租房类产品数量将有所上升，商业地产类产品在2023年可能取得实质进展。总体而言，我们认为在供给侧经营权类的产品规模更为充裕，而产权类产品则相对略显稀缺。在产权类产品当中，我们预计保租房类产品的供给相对丰裕。我们相信在2023年将商业地产资产纳入REITs的研究将有实质进展，但商业地产REITs的正式上市应难以实现。
　　▍风险提示：部分REITs产品受疫情防控等因素影响，2022年实际分派金额不及预期的风险；C-REITs市场扶持政策及落地不及预期风险。
　　▍从高光市场走向成熟市场，重点关注REITs的现金分派稳定性。2021年以来REITs是表现最好的大类资产，尤其在2022年下半年REITs的一级市场认购热情达到历史高点。我们认为，随着宏观经济的复苏、信用风险的退潮，REITs资产表现独树一帜的情况将有所变化。在REITs市场扩容的过程中，资产类别更加丰富，投资者选择更加多样，大多数优质REITs本身的现金分派也更加稳定，这是一个市场走向成熟的标志。当然，任何市场都存在产品优劣之分，我们也建议投资者更加关注现金分派的稳定性和REITs是否符合中长期轻资产开支，轻杠杆利用的基本要求。现阶段，我们建议投资者重点关注有优质底层资产支撑的产权类REITs产品。