申万宏源-地产及物管行业双周报：春节期间一二手成交改善，18个部门联合发文推动易地扶贫搬迁安置-230129

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　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：春节前一周（23/1/14-23/1/20）34个重点城市新房合计成交300万平米，环比-36%；其中，一二线环比-37%、三四线环比-16%；1月截至上周一手房月成交同比-19%，较12月+13pct；其中，一二线同比-10%、三四线同比-69%，分别较12月+19pct和-16pct。春节前一周13个重点城市二手房成交72万平米，环比-42%；1月截至上周累计成交同比-2%，较12月+4pct。春节假期（23/1/21-23/1/27）主流23城新房成交21.6万平，同比+8%。库存方面，春节当周15城推盘-8万平米；对应周成交/推盘比-1.60倍；最近3个月（22年10-12月）分别为1.34倍、0.80倍和0.91倍。截至上周末，15城可售面积9,797万平米，环比-0.2%；3个月移动平均去化月数为15.2个月，环比+1.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，住建部会议强调大力支持刚改住房需求，因城施策、精准施策，推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，新开工建设保障房360万套（间）；国务院副总理刘鹤表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业，未来一个时期，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑；发改委、央行、住建部等18部门联合发文推动大型易地扶贫搬迁安置计划；广东省住建厅表示，今年将大力促进住房消费，实施好差别化住房信贷政策；广东省2023年拟出让房地产用地约7万亩，比去年实际出让增加近1倍。因城施策方面，限购放松：济南限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后半年内可再买1套；长沙大专及以上学历可申报落户购买首套。南京主城六区拟推行房票安置政策。公积金放松：乌兰浩特等；购房补贴：辽宁、南京人才购房、哈尔滨多孩家庭等。信贷方面，工行上海分行与沪上16家房企签订合作意向性融资协议2,400亿元；广州多家银行可办理二手房“带押过户；浙江六部门联合发文全面推进二手房交易“带押过户”。后续集中供地：苏州推地11块，拟于2/16、2/23出让；杭州推地13块，将于2/21集中出让。此外，据贝壳研究院，贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%。
　　公司动态跟踪：华发股份发布2022年度业绩快报，营业收入591亿元（+15%），归母净利润26亿元（-20%），销售额1,202亿元（-1%）。华侨城A2022年销售额553亿元（-33%）。投融资方面，万科与建行合作设立建万住房租赁基金，基金规模100亿元，其中万科出资占比20%。保利发展2023年度非公开发行A股股票获得有权国资监管单位批准。大悦城发行20亿元/3.97%/5年期公司债券。碧桂园偿还6.25亿美元于2023年1月到期的4.75%优先票据。越秀地产发行20亿元/4%/3年期有担保票据。太保资产减持建发股份约1,296万股股份，持股比例由5.43%减少至4.99%。保利物业批准预留授予77.08万股限制性股票，占首次授予总量约13.93%。人事变动方面，招商蛇口刘宁申请辞去副总经理、董事会秘书职务，余志良接任董事会秘书；新城控股梁志诚辞去公司董事及总裁职务，王晓松接任公司总裁。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.76%，沪深300指数上涨2.63%，相对收益为-1.87%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华鑫股份、泛海控股、ST云城、信达地产、天房发展，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为电子城、中迪投资、华发股份、中天金融、广宇发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.47%，沪深300指数上涨2.63%，相对收益为-2.16%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为8.7/7.2倍；物管22/23PE均值分别为16/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。