中信证券-上海临港-600848-跟踪点评：加强临港布局，兑现股东资源-230120

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　　公司是园区公司内少数股东资源丰富，具备规模扩张属性的企业之一，受租金减免及投资收益波动影响，短期业绩增速预计有所放缓。但是我们认为公司可出租面积及租金规模弹性较大，产金融合模式长期也具备良好发展前景。
　　▍收购新片区经济公司，增强临港新片区核心承载区布局。公司发布公告，拟收购大股东持有的新片区经济公司85.7%的股权，收购后新片区经济公司将成为全资子公司，相关议案已经股东大会通过。根据评估报告，新片区公司持有三个开发项目（权益比51%），合计土地面积130万平米，31个子地块中4个已结构封顶，其他均处在前期开发和桩基施工阶段。我们相信，本次收购将推动滴水湖金融湾开发进程，也有助于提升公司未来可出租面积业态和规模，增加可售货值。
　　▍丰富的股东资源是公司相较同业重要优势。根据公司公告，自2015年7月起，公司大股东临港集团承接大丰园区、临港科技创新城及临港创新创业带的前期开发任务，并承诺上述园区开展实际经营、取得土地资源、剥离一级土地开发业务并实现盈利后将相关子公司股权按照经审计/评估的公允价值转让予公司。2022年上半年末，临港集团总资产、净资产分别为公司的3.4及2.8倍，我们相信随着上述园区前期投入结束，进入盈利阶段，上市公司业务规模成长性将会体现出来。
　　▍疫情减租，影响租金收入增速。根据“临港集团”微信公众号，2022年临港集团下属经营性物业，对小微企业和个体工商户租户普遍免除3个月租金，部分免除6个月租金。2022年9月末，公司在租面积为292万平米，同比增长13.9%，前三季度租金收入（减免后）为18.4亿元，同比增长13.2%。我们认为，减免租金是2022年一次性的，预计2023年租金的增速会明显超过在租面积的增速。
　　▍从“房东”到“股东”，分享产业发展红利。公司积极探索“基金+基地”、产金融合的创新业务模式，加大产业投资和直接投资力度，为公司可持续发展创造新的利润增长点。公司形成“基金+基地+服务”的综合优势，做大特色产业集群，分享产业发展红利。公司已投资多个园区头部企业和科创企业。
　　▍风险因素：投资业务受市场波动收益不及预期的风险，公司投资性房地产空置率上升、租金不及预期的风险。
　　▍投资建议：公司是园区公司内少数股东资源丰富，具备规模扩张属性的企业之一，受租金减免及投资收益波动影响，短期业绩增速预计有所放缓。但是我们认为公司可出租面积有望持续提升，产金融合模式长期看具备良好发展前景。考虑到短期因素影响，我们调整公司2022/23/24年EPS预测0.61/0.70/0.79元（原预测2022/2023年预测为0.84/0.96元）。可比公司，如张江高科估值市场一致预期2022年26倍PE。公司所在临港片区可谓中国发展前景最好，区域竞争优势最强的片区之一，公司股东资源丰富，规模增长可期，我们给予公司2022年25倍PE，对应目标价15.0元，维持“买入”评级