海通国际-中国地产行业：2022年关键指标回顾及2023年预测-230119

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　　中国国家统计局（NBS）今日（1月17日）公布了2022年全年的房地产相关统计数据。
　　房地产投资创下有史以来最大跌幅，但最糟糕的情况业已过去
　　2022年，房地产投资（REI）同比下降10%，创下有记录以来（或自2000年以来）的最大跌幅。房地产投资增长缓慢是由于土地销售放缓（2022年土地销售价值同比下降48%）和建筑活动（开工建筑面积同比下降39%）。开发商对2022年的扩张非常谨慎，一些POE开发商去年甚至没有收购任何土地进行储备。随着2022年四季度“三支箭政策”的实施，我们认为开发商在再融资方面的最坏情况已经过去。因此我们估计2023年的房地产投资和建筑面积开工率将分别同比变化+5%/-5%（2022年同比：-10%/-39%）。
　　2022年房地产销售价值降至六年来的低点，2023年不太可能出现明显改善。
　　2022年的房地产销售额和成交量分别同比下降了27%和24%。此外，根据Wind数据，2023年1月份前16天中国主要30个城市的销售量同比下降了近12%（或环比下降4%）。2023年1月，房屋销售可能不会大幅增长。我们同时认为，2023年全年的销售价值可能不会出现非常可观的同比反弹，因为POE开发商普遍专注于债务重组，不热衷于扩张。我们认为，POE开发商占中国房地产销售总市场份额的70%左右，自2020年末以来POE开发商的谨慎将意味着有限的扩张，从而实现销售增长。我们预计2023年房地产销售价值将同比下降10%。
　　截至2022年底，已竣工但尚未售出的建筑面积（即空置存货）增长了11%，创下自2016年以来的最大增幅，也标志着连续三年增长。持续缓慢的房地产销售增加了未售出的存货。
　　近期关注点：1）销售势头；2）盈利预警
　　关于销售方面：在一系列政策提高了开发商的流动性之后，投资者将注意力重新放在了房屋销售势头上。然而，我们认为2023年1月至2月的销售仍将疲软。
　　关于盈利预警：在我们跟踪的25家主要开发商中，有14家的2022年上半年核心利润下降超40%（见左边的第三张图表）。尽管收益大幅下降对投资者来说并不是什么新鲜事，但在我们看来，新一波利润预警仍将加剧股本投资者的观望态度。此外，由于大多数开发商将很快进入禁售期，我们认为未来几周新股发行也将受到限制。
　　我们仍然看好防御型国企开发商，包括中国海外发展（688.HK）、华润置地（ 1109.HK ）、中海宏洋（ 81.HK ）和越秀地产（123.HK）。