国金证券-建发股份-600153-现金收购美凯龙，扩业务、促协同-230117

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　　事件
　　2023年1月17日建发股份发布公告，公司与美凯龙控股股东红星控股、实控人车建兴签订正式股份转让协议，拟以现金收购美凯龙29.95%的股份，每股价格定为4.82元/股（较1月17日收盘价折价15%，较1月6日停盘价溢价3%），交易总对价62.84亿元，交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东。
　　点评
　　美凯龙资产保值能力较强，交易保留核心团队维持经营：美凯龙是国内家居卖场龙头，截至2022年末经营94家自营商场、284家委管商场、8家战略合作家居商场和58家特许经营项目。截至3Q22，美凯龙总资产1336亿元，其中投资性房地产963亿元（占比72%），多为位于一二线城市核心区的自营商场，保值能力较强，是租金收入主要来源；总负债760亿元，其中有息负债382亿元（长期借款295亿元），主要是以商场物业作为抵押物进行的融资。股份转让协议明确，3年内美凯龙核心管理团队应当维持稳定，确保经营工作正常开展并持续改善。
　　收购美凯龙扩展消费版图，与供应链、房地产相互协同：①美凯龙品牌优势突出，收购后可以进一步提升公司形象和全国影响力。②美凯龙平台汇集众多品牌商，为公司大力发展B端消费品供应链运营业务提供良好基础。③美凯龙可在家装、房地产开发、商业地产等方面深度服务地产体系，提高地产业务价值。④美凯龙客户主要为中高端消费人群，共享流量，助力公司其他C端业务。
　　房地产业务销投两端表现优异，收购不影响投资计划：据克而瑞数据，2022全年子公司建发房产实现销售金额1703亿元，同比-0.5%，居行业第10（2021年为第21）；子公司建发房产2022年权益拿地金额居行业第四，投资强度居行业首位，主要获取厦门、上海、北京等重点城市核心地块。2023年房地产市场或在宽松政策支持下逐步复苏，公司持续拿地可为销售提供充足优质货源，预计销售能实现同比两位数的增长；收购美凯龙由供应链主导，对地产投资计划基本无影响，预计公司仍将保持积极的拿地态度。
　　投资建议
　　由于交易尚有不确定性，暂不考虑其影响，我们维持盈利预测不变，预计公司2022-24年归母净利润分别为65.1亿元、76.7亿元和84.2亿元，同比增速分别为6.7%、18.0%和9.7%。当前股价对应2022-24年PE分别为6.2x、5.2x和4.8x，维持买入评级。
　　风险提示
　　大宗商品价格剧烈波动；楼市持续下滑；交易有不确定性风险