光大证券-房地产行业对近期物业服务行业政策的点评：大力发展物业服务，物管发展持续向好-230117

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　　事件：11部门联合发文推动家政进社区，住建部明确提出大力发展物业服务
　　2022年12月21日，国家发改委等11部门印发《关于推动家政进社区的指导意见》，到2023年底，促进家政服务业提质扩容“领跑者”行动重点推进城市的社区家政网点服务能力覆盖率达到90%以上，到2025年，全国基本实现社区家政服务能力全覆盖；鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，推动嵌入社区综合服务中心、日间照料中心、托育机构、老年助餐点等现有社区公共服务设施。
　　2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议指出，要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子，大力提升物业服务，让人民群众生活更方便、更舒心。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。
　　点评：物管发展持续向好，社区增值空间广阔
　　1）家政服务是物业增值服务重要内容，专业化与规模化促进行业提质扩容。物业公司通过线上和线下结合的方式对接居民需求，提供上门保洁、维修、洗衣等传统家政服务；同时通过加大优质服务供给，实现专业化、规模化，促进传统家政服务与居家育幼、社区养老、社区助餐等深度融合，拓宽物业服务的边界和内涵。
　　2）大力发展物业服务，聚焦房地产全生命周期管理。我们在20220118发布的报告《聚焦FirstService（FSV.O），何以支撑60倍PE高估值？——物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（三）》中明确提出，FirstService增值服务发力点较多集中于“房”，如房屋粉刷、修复、检查评估、地板设计、消防安全等，我国房地产市场正处于从“增量开发”到“存量管理”转型期，我们认为房屋维护类的社区增值服务空间广阔，也是房屋保值增值的重要手段。“十四五”期间我国将完成约21.9万个老旧小区改造，为房屋维护需求类服务带来较大市场增量空间。
　　3）重点物管公司增值服务快速成长。我们重点关注的17家物管公司2021年社区增值服务收入同比增长70.3%（2022H1为19.7%），营收占比由2018年10.7%提升至2021年15.3%（2022H1为13.8%）。各公司已形成较为成熟的商业模式，如新城悦服务的团餐和电梯维保，碧桂园服务凤凰到家等。我们认为行业增值类业务在2023年由于规模扩张和渗透率提升，居民消费需求逐渐释放，地产行业逐步筑底回暖等因素作用下，发展趋势持续向好。
　　投资建议：物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
　　1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
　　2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，基本具备独立经营和扩张能力，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。
　　3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争加剧风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。