万联证券-2023年房地产行业投资策略报告：檐流未滴梅花冻，雪后花开会有期-230117

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　　行业核心观点：
　　房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。
　　投资要点：
　　2022年房地产板块相对收益显著：2022年房地产板块在政策的持续呵护下，相对收益显著（跑赢大盘10.5pct），继2015年之后首次跑赢大盘。
　　基金重仓配置比例整体回升，仍处于低位。2022年三季末房地产行业基金重仓配置比例为2%，低于标准配置0.25pct，自2021年中期低点起整体处于回升态势。目前部分重点蓝筹股估值不高，仍有向上空间。
　　2022年政策持续托底，展望2023年，在基本面未出现明显改善及行业风险处置的过程中，整体政策环境预计仍以宽松为主，政策将更加精准。供给端，“金融十六条”、“三支箭”等政策陆续落地，逐步改善行业信用环境，需求端，各城市因城施策频次加快，房贷利率持续下调，房价-房贷利率联动机制的出台为后续各城市带来更大的政策空间。我们预计2023年供需两端政策将不断优化，更加精准，需求端，房贷利率、四限等政策仍有调整空间，供给端，“保交楼”及围绕“三支箭”相关支持政策会持续优化等。
　　政策持续叠加以及低基数效应下，预计2023年行业基本面有望企稳：房地产行业基本面仍处于底部，在政策宽松力度和范围持续增大下，有望沿着“信用-融资-竣工-销售-拿地及新开工-投资”的传导路径逐步企稳，我们认为在融资相关支持政策的加持下行业信用环境已在改善，到位资金有望企稳向上；在“保交楼”政策目标驱动下，叠加销售与竣工剪刀差走阔，竣工端有望率先企稳，2023年有望实现小幅正增长；销售端受制于2022年新开工下滑，预计2023年会小幅下滑或持平；预计2023年新开工仍然受制于销售与土地市场的表现而延续下滑；在“保交楼”政策支持以及新开工/土地成交较弱双向影响下，预计2023年投资增速仍会有一定幅度下滑，但下滑幅度会明显收窄。
　　竞争格局持续优化，关注具有资源整合或风险化解能力类企业交易性机会以及均好型房企的价值投资机会：目前，房地产行业仍处于逐步化解风险阶段，我们认为短期仍然是均好型优质头部房企或区域型房企率先修复，而部分处于债务违约边缘的民营房企，如其资产基础较好，或可成功化解债务危机，实现困境反转。部分具有集团资源重组优势的房企亦具有较大想象空间。
　　风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。