兴业证券-物业管理行业：央企物管公司获港股通增持-230116

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　　投资要点
　　本周行情：本周（2023.1.9-1.13）恒生物管指数跌幅为-3.2%，其中涨幅前三的公司为远洋服务、建业新生活、万物云，分别增长7.6%、4.6%和1.6%；截至1月13日YTD涨幅前三的公司为越秀服务、中海物业和滨江服务，分别增长32.9%、27.4%和21.6%；恒生物管指数较2023年内低点反弹13.6%，个股反弹幅度前三的公司分别为越秀服务、中海物业和保利物业，分别反弹32%、31%和25%。
　　万物云全流通申请获中国证监会受理：1月11日，万物云公告中国证监会受理公司H股全流通申请。根据申请，公司已申请将7.20亿股内资股与3.30亿股非上市外资股转换为H股并在联交所上市。若万物云完成全流通，我们认为公司股票在二级市场的流动性将明显提升。
　　绿城服务实现江苏区域轨交业态再突破：1月11日，南通城市轨道交通有限公司、上海绿城泓盛建设发展有限公司、绿城服务集团有限公司签署战略协议，将依托轨交公司在城市轨道交通开发的独特优势，结合城市轨道交通沿线TOD项目特征，发挥南通绿城和绿城服务的策划规划、资源整合、产品营造、管理咨询、持续经营和生活服务能力，形成优势互补。
　　港股通增持央企物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是新城悦服务（+0.68pct）、中海物业（+0.42pct）和保利物业（+0.34pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至1月13日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为16.0/11.4XPE。我们认为随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司新城悦服务、宝龙商业、旭辉永升服务和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。