海通证券-华发股份-600325-公司深度报告：珠海国资龙头，从地方走向全国-230112

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　　房地产开发业务立足珠海、面向全国。公司紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。截至2021年年底，公司总土储面积为2085.95万平，其中珠海区域占比为12.9%、华东区域占比为29.5%、华南区域（除珠海）占比为14.0%、华中区域占比为26.0%。
　　积极践行一核两翼，发展成为综合运营商。公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链。
　　背靠集团投控板块，享融资便利。华发投控集团成功晋升AAA主体信用评级，成为国内地级市中牌照最齐全的综合性金融投资平台之一。通过国际化资本运作和市场化竞争快速成长，构建以牌照金融业务为核心、以创新金融业务和金融科技业务为支撑的“1+2”业务格局。我们认为，公司集团实力雄厚，使得公司能充分合理地利用关联方所拥有的资源和业务优势，拓宽公司融资渠道，优化公司融资条件，进而满足公司项目开发建设需要，解决公司对资金的需求，促进公司生产经营和业务发展。
　　充分利用市场调整，调整土储结构，布局未来成长。2022年1-10月，公司新增土地金额337.5亿元，占公司同期商品房累计销售额的比为40.15%，高于同期全国行业均值5.57%。2022年1-9月公司新增土地项目共16个，其中上海占8个，杭州占3个。
　　公司定增改善公司财务结构和融资能力。2022年12月6日，公司发布《华发股份2022年度非公开发行A股股票预案》称，“本次非公开发行股票数量合计不超过63500万股（含63500万股），拟募集资金总额不超过600000万元，发行对象均以现金认购”。本次定增后预计短期内公司每股收益、净资产收益率将可能出现一定程度的下降。定增后的资产负债率将由2022年三季度末的73.10%变化为71.99%。即定增有利于改善公司财务结构和融资能力。
　　合理价值区间为13.04元-16.30元，维持公司“优于大市”评级。我们预计公司2022-2023年EPS分别为1.63元、1.75元。考虑到公司国资背景带来更强融资能力，已经进入规模与增长兼具时期，给予公司2022年8-10倍的动态PE，对应合理价值区间为13.04元-16.30元，维持公司“优于大市”评级。
　　风险提示。房地产销售和价格下跌风险；公司多元化业务拓展不顺风险等。