广发证券-房地产及物管行业23年第1周周报：首套按揭下限调整常态化，政策改善加速-230108

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　　本周政策情况：首套住房贷款利率政策动态调整，郑州四限放松。本周央行建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，每季度末月新房价格环同比连续3个月下降的城市可阶段性放宽首套商贷利率下限；后续若环同比连续3个月上涨，应恢复执行全国统一首套利率下限。地方层面，本周郑州限贷放松，郑州荥阳县限购取消。
　　本周基本面情况：新房成交环比回落，房企推盘意愿持续低位。根据房管局及克而瑞数据，本周41城新房成交面积环比下降3.2%，同比下降17.0%，22年12月41城新房成交面积同比下降25.7%，降幅环比11月收窄5.5pct；本周12城二手房单周成交环比上升6.3%，同比下降23.6%，22年12月12城二手房同比下降15.8%，环比11月由正转负。推盘方面，11城单周推盘面积环比下降0.9%，22年12月推盘面积环比下降0.3%，同比下降24.0%，房企推盘意愿持续低位。
　　本周土地情况：土地成交边际下行，溢价率持续走低。23年第1周商住土地成交面积环比下降10.7%，出让金环比上升0.4%，溢价率为1.9%，环比下降0.2pct。22年全年商住土地成交面积同比下降29.5%，出让金同比下降31.8%，溢价率3.2%。
　　本周重点数据：2022年12月LPR较前期持平，首套二套按揭利率均接近下限。根据央行，2022年12月5年期LPR维持前期4.30%不变。根据贝壳数据，2022年12月首套、二套房按揭利率分别为4.09%、4.91%，环比持平，较利率下限基本持平。
　　开发板块观点：首套按揭下限调整常态化，政策环境改善加速。本周央行建立首套房按揭利率动态调整机制，将22年9月29日出台的按揭利率暂时性下调政策常态化，规定并完善政策开启及终止的市场条件。此前由于政策有效期短，实际落地效果有限，全国多地房价仍持续下行，政策适用范围进一步扩大到包括厦门、福州在内的热点城市，需求端改善范围进一步拓宽。中央财办对中央经济工作会议解读中提到22年已出台政策要持续抓好，23年进一步出台并完善，河南省政府本周表态将取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策，预计未来政策力度加速落地稳定市场预期及基本面，推荐关注板块投资机会。
　　本周物业观点：板块伴随大盘上涨，央企龙头超额收益显著。23年第1周，恒生指数大幅上涨6.1%，物业板块平均上涨5.0%，央国企物业龙头大幅上涨15.3%，民企物业龙头上涨8.2%，物业板块整体动态PE10.7x，处于19年以来8%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。