兴业证券-房地产行业新房二手房周报：大力支持刚需性购房，按揭利率动态调整，鼓励住房消费-230108

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　　本周新房成交面积同环比下降，二手房成交面积同环比提升。1）新房方面：本周49城整体新房成交面积396万方，同比-3.7%，环比-11.7%，相对2022年周均+5.9%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+4.4%/+12.9%/-34.9%，环比+30.5%/-12.3%/-32.8%。一线城市中，上海同环比均明显提升，北京同比+9.6%；二线城市中，杭州、南京、福州环比提升。1月以来，新房累计成交面积同比+19.0%，环比+6.1%。城市表现方面，北京、上海、杭州、南京、成都、青岛、南宁、宁波等城市同比正增长。2）二手房方面：本周15城二手房成交面积104万方，同比+38.9%，环比+2.4%。城市表现方面，成都、南宁本周成交面积同比增幅超100%。1月以来，成交面积同比+115.7%，环比+10.1%。城市表现方面，深圳、成都、青岛、苏州、南宁、东莞本月成交面积同比增幅超100%。此外，北京、南京、厦门、扬州、江门、佛山等核心城市亦实现同比正增长。
　　大力支持刚需性购房，按揭利率动态调整。1）住建部部长倪虹近日表示，要通过降低首付比、贷款利率等手段大力支持购买第一套住房的家庭，对于购买第二套住房的家庭要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭也要给予政策上的支持，但原则上不支持购买三套以上住房；2）央行、银保监会发布通知，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限；3）银保监会主席郭树清表示以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。
　　因城施策有所加速。1）长春对于首次申请公积金贷款的二孩家庭公积金贷款额度可提高10万元，三孩家庭可提高20万元；2）南昌符合条件的人才购房最高可享受10万元购房补贴；3）扬州人才购买首套房给予契税50%补贴的政策延期到2023年6月30日；4）乌鲁木齐使用住房公积金贷款购买二手住房，首付款比例由30%降低至20%；5）柳州上调住房公积金贷款额度上限至50万元，同时提高租房提取额度；6）连云港多子女家庭购首套房公积金最高贷款额度提至90万元；7）六安首次申请公积金贷款购房最低额度上浮20%，推行住房公积金贷款“带押过户”；8）蚌埠多子女且双方缴存公积金的家庭购买首套房公积金最高可贷70万元。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周49城整体新房成交面积396万方，同比-3.7%，环比-11.7%，相对2022年周均+5.9%。年初以来累计同比+19.0%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+4.4%/+12.9%/-34.9%，环比变化+30.5%/-12.3%/-32.8%，年初以来累计同比+25.0%/+43.6%/-26.5%
　　二手房方面：本周15城整体二手房成交面积104万方，同比+38.9%，环比+2.4%。年初以来累计同比+115.7%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：新房方面：本周49城整体新房成交面积同比变化-3.7%，环比-11.7%，相对2022年周均+5.9%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+4.4%/+12.9%/-34.9%，环比变化+30.5%/-12.3%/-32.8%。
　　1月累计：49城市新房成交面积同比+19.0%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+25.0%/+43.6%/-26.5%。
　　年初以来：49城市新房成交面积同比+19.0%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+25.0%/+43.6%/-26.5%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为13.1个月，环比变化-0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.2/-0.4/+1.2个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的15个城市成交面积同比变化+38.9%，环比+2.4%。1月以来累计同比+115.7%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化+115.7%。
　　一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比-0.4%，环比-5.8%。1月以来累计同比+51.3%。年初以来累计同比+51.3%。
　　二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比+69.4%，环比+4.9%。1月以来累计同比+168.5%。年初以来累计同比+168.5%。
　　2、房企资金跟踪：
　　1月6日，金科股份控股股东黄红云先生本次解质押公司2126.2万股，占公司总股本0.4%。
　　1月6日，中南建设拟非公开发行股票，募集资金总额不超过28亿元，用于项目建设和补充流动性资金。
　　1月5日，招商蛇口股东招为投资减持计划期满，招为投资以集中竞价交易方式减持招商蛇口292.95万股。
　　1月4日，深深房A控股股东深投控减持股份计划期限已满，深投控通过集中竞价交易方式累计减持深深房A1424.2万股，占总股本的1.4%。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　1月4日，央行工作会议召开。会议要求落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。
　　1月6日，广东省政府印发土地要素市场化配置改革方案。方案提到，到2023年底全省土地要素市场化配置制度进一步健全，土地要素价格更加合理、流动更加自主有序、配置更加高效公平；同时还提到要大力推进低效用地再开发，以“工业改工业”为主攻方向。
　　1月5日，深圳住建局等六部门发布二手房“带押过户”方案，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。
　　1月3日，河南省政府举行新闻发布会，河南省常务副省长孙守刚表示，要稳住房地产投资，全面落实金融支持房地产16条政策措施，取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制性政策。
　　1月3日，重庆政府对《重庆市稳经济政策包（第三版）》进行解读，该文件中涉及27条房地产政策，重点举措为支持新市民和人才安居，调整全市差别化住房信贷政策，提高住房公积金贷款额度等。
　　（2）公司信息：
　　【招商蛇口】2022年累计实现签约销售面积1193.65万平方米，同比下降18.49%；签约销售金额2926.02亿元，同比下降10.47%。2022年预计归属于上市公司股东的净利润同比下降55.65%-63.36%。
　　【金地集团】2022年累计实现签约面积1019.8万平方米，同比下降25.94%，签约金额2218.1亿元，同比下降22.64%。
　　【保利发展】2022年营收2811.1亿元，同比下降1.37%；归母净利润183.0亿元，同比下降33.17%。
　　【万科A】2022年累计实现合同销售面积2630万平方米，同比下降30.9%；合同销售金额4169.7亿元，同比下降33.6%。
　　【华发股份】全资子公司珠海华发拟收购融华置地51%股权，标的股权价格35.7亿元，债权价格1190万元。非公开发行A股股票申请获中国证监会受理。
　　投资建议：房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议提及支持住房改善消费、支持刚性和改善性住房需求，而当前基本面持续下行，需要更大力度政策变化。持续坚定看好地产股，可重点关注，1）有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A、华侨城A、首开股份等；2）预期明年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团；以及招商积余、南山控股，等等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧