开源证券-美的置业-3990.HK-港股公司深度报告：土储优化，融资占优，打造智慧健康生活服务商-230106

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　　土储结构优化，融资优势明显，维持“买入”评级
　　美的置业围绕“聚焦深耕，战略升级”路径,坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大主航道协同发展。受行业销售下行影响，我们下调公司2022-2023年盈利预测，并新增2024年盈利预测，预计2022-2024年归母净利润分别为33.18、35.65、37.99亿元（2022/2023前值为55.90、63.33亿元），对应EPS分别为2.45、2.63、2.80元，当前股价对应PE为4.6、4.3、4.0倍。公司土储优化，融资成本不断降低，拥有智慧化制造优势，维持“买入”评级。
　　结算面积减少，盈利能力保持稳健
　　2022H1公司实现归母净利润15.4亿元，同比下降28.6%；归母核心净利润16.6亿元，同比下降57.5%；毛利率为17.9%，同比下滑2.8个百分点；净利率为8.2%，同比下滑0.9个百分点。公司整体受行业销售下行及疫情散发影响，公司结算面积减少，盈利能力有所下滑，在行业下行期保持相对稳健水平。
　　土储结构合理，融资优势明显
　　（1）销售：2022年公司销售额792.4亿元，截至2022H1二线及以上城市销售占比超过80%，销售集中度提升带动销售均价逆势上涨。（2）土储：截至2022H1公司全口径土储建面3581万方，土储权益比为69%，新获取土储朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜，土储结构不断优化。（3）融资：2022H1公司加权平均融资成本4.60%，较2021年下降22BP。公司作为示范房企获得中债增信全额担保等多重融资工具支持发债，同时获得8家大型银行的意向性融资额度支持。
　　聚焦房地产垂直多元化，“四大主航道”协同发展
　　公司聚焦房地产垂直多元化，打造智慧健康生活服务商，坚持四大主航道协同发展。其中住宅开发构建“5M智慧健康社区”产品体系，不断升级产品系及结构；物业服务聚焦客户需求，实现对房开主业高效赋能；产业发展基于公司的制造业基因；商业运营双轨并行，做精优质资产持有经营。
　　风险提示：行业销售规模持续下滑、政策放松不及预期、融资改善不及预期。