兴业证券-保利发展-600048-业绩快报点评：业绩释放过往不利因素，2023轻装上阵未来可期-230106

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　　事件：
　　1月5日，公司发布2022年度业绩快报。2022年营业收入2811.11亿元，同比下降1.37%；归母净利润183.03亿元，同比下降33.17%点评：
　　业绩受结转毛利率及权益比例下降拖累。当前业绩释放过往不利因素，2023轻装上阵，开启新篇章。2022年公司实现营收2811.11亿元，同比下降1.37%；实现归母净利润183.03亿元，同比下降33.17%。业绩下滑主要受结转毛利率及权益比例下降影响：2022年公司营业利润率12.34%（营业利润/营业收入），较2021年下降5.09个百分点；少数股东损益占比48.05%，比2021年上升2.79个百分点。净资产收益率9.16%，比2021年下降5.23个百分点。
　　2022年销售规模稳居第二，2023年有望更进一步。根据克而瑞统计数据，公司12月单月实现571.7亿元，同比增长55.8%；2022年全年累计销售金额4573.0亿元，同比-14.5%，行业排名升至行业第二，且跌幅明显优于克而瑞百强房企整体水平（2022年百强房企累计销售金额同比-41.6%）。拿地方面，克而瑞统计公司2022年全年拿地金额1613.6亿元，拿地力度为35.3%，聚焦一二线城市核心城市，保持拿地节奏。考虑到公司充足的土地储备和较为积极的拿地力度，2023年排名有望更进一步。
　　同时，拟百亿定增，打开公司未来发展空间。公司拟定增不超过8.19亿股，募集金额不超过125亿元。本次定增完成后将进一步降低公司资产负债率，减少利息支出压力，提高公司的盈利能力和抗风险能力，提高公司综合竞争力，为后续行业供给侧改革提升份额，提供有力支撑。
　　融资渠道畅通，三道红线持续达标。近期公司成功发行一般公司债、2022年度第六、七期中期票据，合计发行规模65亿元，发行利率在2.3%-2.8%之间。
　　行业下行态势之下，公司融资优势凸显。公司前三季度实现回笼金额2939亿元，回笼率为91.8%，位于行业高位，剔除预收账款资产负债率77.9%，净负债率66.4%，现金短债比1.9，均符合“三道红线”绿档企业标准。
　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名升至行业第二；拿地保持力度，未来增长可期。年末发布定增预案，为公司发展蓄力。根据公司业绩预告，我们调整公司2022-2023年EPS为1.53元、1.57元，以2023年1月5日收盘价计算，对应的PE为10.7倍和10.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产需求端政策力度不及预期，销售改善不及预期，定增落地不及预期。