海通国际-房地产行业：差别化住房信贷政策长效机制明确细节-230106

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　　事件
　　2022年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　点评
　　我们认为本次通知，贷款投放方面有利于个人按揭贷款增量的边际改善，价格方面因按揭贷款以存量为主短期无需过度担忧，而地产行业需求方面的边际改善有助于银行行业资产质量的改善。
　　明确执行细节，动态评估调整。与9月29日人民银行、银保监会发布决定阶段性调整差别化住房信贷政策的通知相比，再次提到了措施为“长效机制”，但具体明确了执行细节。上次通知调整的截止日期为2022年底之前，而本次通知提到，“自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估”，“后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。在利率确定主体方面，同样都是“地方政府自主决定”，“人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施”。
　　 70个大中城市中，9-11月连续3月新建商品住宅价格指数同比环比下降总体城市数量增加。9-11月新建商品住宅价格指数同比环比均下降的城市个数，与6-8月相比，从23个增加到38个。其中，16个城市仍在名单中，新增22个城市，减少7个城市。减少的7个城市中，新建商品住宅价格指数同比仍然连续3个月为负数，环比来看11月转正的城市包括昆明、大理、泸州、泉州。本次为近1年里第4次涉及调整首套房贷利率的措施。首先，2022年内LPR累计3次下调35bps；第2次为2022年5月，央行、银保监会宣布，新发放首套房商业性个人住房贷款利率，下限由不低于LPR调整为LPR-20bps；第3次为2022年9月29日阶段性调整差别化住房信贷政策的通知。
　　定调支持刚性住房需求，强调“因城施策”。尽管本次表述中未再提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒”，但两次强调政策目的是“更好支持刚性住房需求”。因此，我们认为对于房地产整体的基调并未改变。因城施策方面，当日重庆发布27条地产政策，从措施中我们看到其鼓励中心城区新购住房的需求；深圳市住建局等六部门推出二手房“带押过户”的模式，我们认为这有利于深圳市二手房市场的回暖。
　　风险
　　政策效果不及预期