兴业证券-保利发展-600048-拟定增募资点评：打开发展空间，彰显龙头风范-230103

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　　投资要点
　　事件：
　　12月30日，公司发布2023年度非公开发行A股股票预案公告。非公开发行股票数量合计不超过8.19亿股，拟募集资金总额不超过125亿元。
　　点评：
　　拟募集金额超百亿，实控人积极参与。公司本次拟发行规模不超过8.19亿股，占当前总股本的6.8%，募集不超过125亿。实控人保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于1亿元且不超过10亿元，彰显对上市公司支持。本次发行扣除发行费用后的募集资金净额中110亿元将投入广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目，其余15亿元将用于补充流动资金。
　　锁定发行价格下限。发行价格不低于最近一期末的每股净资产。2022年三季报，公司每股净资产15.26元，截至2022年12月30日收盘股价15.13元。
　　改善公司资本结构，打开公司未来发展空间。公司前三季度“三道红线”指标，扣除预收款的资产负债率为77.9%、净负债率为66.4%、现金短债比为1.9，各项指标均符合绿档企业标准。本次定增完成后将进一步降低公司资产负债率，减少利息支出压力，提高公司的盈利能力和抗风险能力，提高公司综合竞争力，为后续行业供给侧改革提升份额，提供有力支撑。
　　供给侧改革之下优势明显，全年销售排名升至第二。根据克而瑞统计数据，公司2022年全年累计销售金额4573.0亿元，同比-14.5%，排名升至行业第二，且跌幅明显优于克而瑞百强房企整体水平（2022年百强房企累计销售金额同比-41.6%）。拿地方面，克而瑞统计公司2022年全年拿地金额1613.6亿元，拿地力度为35.3%，聚焦一二线城市核心城市，保持拿地节奏。
　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名升至行业第二；拿地保持力度，未来增长可期。年末发布定增预案，为公司发展蓄力。我们维持预计公司2022-2023年EPS为2.37元、2.54元，以2022年12月30日收盘价计算，对应的PE为6.4倍和6.0倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产需求端政策力度不及预期，销售改善不及预期，定增落地不及预期。