海通证券-华润置地-1109.HK-124亿收购优质商办资产，补充潜力土储-230103

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　　投资要点：
　　事件。12月28日，华润置地（1109.HK）发布《须予披露交易收购目标公司》公告称，华夏幸福（600340.SH）拟向其出售旗下4家公司全部或部分股权以及债权，包括华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御元（南京）房地产开发有限公司60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权，以及对前述标的股权公司的142.33亿元往来债权，其中标的股权转让价款为4元，标的债权转让价款约为12399999996元。本次项目总资产合计319亿元，出售价格124亿元。华夏幸福《关于转让下属公司股权及债权的公告》显示，交易回笼资金将主要用于偿付华夏幸福及下属公司金融债务。
　　收购华夏幸福资产包。华夏幸福《关于转让下属公司股权及债权的公告》披露华润置地将通过受让上述标的股权公司，间接取得上述标的股权公司开发的项目，该资产包涉及南京大校场项目、武汉长江项目和武汉中北路项目。
　　此外，《关于转让下属公司股权及债权的公告》显示，武汉中北路项目的项目公司华御汉（武汉）房地产开发有限公司已与平安银行股份有限公司武汉分行签署《定向开发合作协议》，并已完成“定向销售其承诺引入的全国性银行的省级分行总部及其关联公司整栋地标写字楼，建筑面积不少于10万平米（销售均价不高于15000元/平米）”的义务。根据华夏幸福此前《关于下属公司获得土地使用权的公告》所披露，公司于2019年和2020年分别以成交价116.25亿元、63.00亿元和19.49亿元获取武汉长江中心项目、南京大校场项目和武汉中北路项目，成交金额合计198.74亿元。
　　交易符合双方利益。本次交易符合华润置地坚持以战略引领投资，聚焦重点主要城市及核心区域。目标项目位于中国省会城市武汉及南京的核心区域，享有优越的地理位置及交通网络优势，具有长远发展潜力。华夏幸福方面，考虑其并无成熟商办业务开发经验，我们认为出售资产也有利于公司聚焦城市运营，推动债务化解。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为华润置地当前融资能力优势明显，商住开发业务模式具备更强可持续发展能力，且供给侧改革带来的竞争格局优化将使企业更大受益。我们预测公司22/23年EPS在4.87和5.42元，给予公司2022年8-9倍动态PE估值，对应合理价值区间约为47.85-53.83港元每股。（本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.81341元人民币）。
　　风险提示。1）疫情反复具有不确定性因素，对物业业务外拓开展有冲击；2）房地产行业新房总量增速具有缩量风险。