广发证券-保利发展-600048-纯融资方案落地，助推主业高效增长-230103

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　　拟定增募集不超125亿元，集团参与认购。公司发布非公开发行A股股票预案，拟向不超35名特定对象发行募集不超125亿元，其中实际控制人保利集团现金认购1-10亿元。发行价不低于每股净资产（按照22Q3计算为15.26元/股），发行不超过8.19亿股（占目前股本6.84%）。募集资金预计125亿元，其中110亿元用于14个项目建设，15亿元用于补流。融资计划落地表明公司看好当前市场的投资机会，有意愿提高企业投资能力。
　　保持战略定力，销售坐二望一。销售方面，根据克而瑞数据，公司12月完成销售572亿元，同比+55.8%，全年完成销售金额4573亿元，同比下降14.5%，领先百强房企27.7pct。从销售排名来看，公司从20年的行业第五，上升至22年的行业第二。资源获取能力的分化仍将持续，根据我们测算，23年公司销售金额排名将升至行业第一。
　　投资利润率改善。根据公司经营公告，保利前11月累计拿地金额1462亿元，全口径金额行业第一，前11月拿地力度37%，投资力度保持稳定。其中两集中资源占比71%，较21年占比提升42pct，拿地货值均价2.76万/平，高于同期销售均价66%，预计23年销售端将有更好去化表现。前11月公司拿地毛利率28.2%，较21年提升4pct。
　　盈利预测与投资建议。截至22Q3，公司杠杆乘数为7.2x，125亿元的资本金经过杠杆乘数的放大，有望撬动900亿元的增量运营资金，约为22年销售金额的20%、22年前11月拿地货值的41%。考虑到疫情对结算的影响，调整22-24年业绩分别为233、245、250亿元，维持合理价值23.55元/股不变，维持“买入”评级。
　　风险提示。再融资方案进展存在不确定性；行业景气度存在不确定性；未来利润率的波动。