广发证券-房地产及物管行业22年第52周周报：成交环比回升，二线城市政策加速改善-230102

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　　上周政策情况：支持房地产合理融资需求，多个二线城市四限放松。上周银保监会、央行表态支持房地产行业合理融资需求，其中央行货币政策委员会22Q4例会指出，要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况。地方层面，上周多个二线城市四限放松，东莞限购取消，重庆限贷放松，成都限购放松。
　　上周基本面情况：新房成交环比回升，房企推盘意愿较弱。根据房管局及克而瑞数据，上周41城新房成交面积环比上升17.5%，同比下降32.9%，12月前29天41城新房成交面积同比下降26.3%，降幅环比11月收窄4.9pct；上周12城二手房单周成交环比下降1.5%，12月前29天同比下降11.4%，环比11月由正转负。推盘方面，11城单周推盘面积环比下降20.1%，12月前29天推盘面积环比上升1.4%，同比下降19.0%，房企推盘意愿较弱。
　　上周土地情况：土地成交边际上行，武汉等地完成两集中土拍。22年第52周商住土地成交面积环比上升16.5%，出让金环比上升2.5%，溢价率为2.0%，环比下降0.2pct。22年前52周商住土地成交面积同比下降29.7%，出让金同比下降31.9%，溢价率3.2%。两集中方面，上周武汉五批次推出19宗，第三日底价成交3宗，总地价21亿元；武汉六批次推出17宗，底价成交16宗，溢价1宗，总地价236亿元；济南四批次推出14宗，底价成交11宗，触顶3宗，总地价57亿元；长沙四批次推出13宗，底价成交11宗，溢价2宗，总地价78亿元。
　　开发板块观点：单周成交环比回升，二线城市政策加速改善。22年最后一周疫情影响有所减弱，各地需求政策持续改善，东莞全面取消限购并放松限售，重庆成为长沙之后第二个通过保租房优化商业贷款住房套数认定，成都、广州推出深化“带押过户”，大连放松契税。多因素影响下41城新房成交环比增长，其中北京、广州等此前受影响较大的城市成交明显恢复，预计未来基本面企稳回升。22年是供给侧大洗牌的一年，强信用强投资房企表现出显著更强的基本面弹性，随着整体市场复苏，预计未来强信用强投资企业将持续领跑，强中信用弱投资企业压力缓和改善可期，板块及优质房企具备估值修复及投资机会。
　　上周物业观点：板块低位小幅下滑。22年最后一周，恒生指数上涨1.0%，物业板块平均下跌1.0%，央国企物业龙头上涨0.1%，民企物业龙头下跌2.8%，物业板块整体动态PE小幅下跌至11.4x，处于19年以来10%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动