国泰君安-房地产行业：对当前地产板块的讨论，以需求为名，以政策为号-221225

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　　本报告导读：
　　展望2023年，地产最大的预期分歧就在于对需求的判断，目前基本面的孱弱和政策的强预期之间，将逐步从分歧走向一致，以需求为名，以政策为号。
　　摘要：
　　自中央经济工作会议以后，地产最大的分歧点从是否保主体、转移至了基本面是否会改善，而目前现实状况仍然表现孱弱。从供给侧出清的阶段来看，以资产负债表的绝对规模和资产负债率来看，均没有显示供给侧出清已经结束，然而，从预期层面，则已经可以完全预判，也即，出险房企通过引入战投的方式，保证自己交楼的情况下，实现被整合，或者是通过债务重组的方式，实现企业经营恢复。而相对模糊的预期，则在于对需求的判断上，从统计局数据表现来看，11月的表现在低基数之下，同比数据甚至更差于10月，说明基本面恢复层面，仍然需要进一步观察。
　　单靠市场的自然恢复，难以扭转目前的基本面颓势，仍然需要进一步的政策支持，而这一轮周期采取了和以往周期完全不同的做法，需求侧政策需要远高于过往周期。过往在引导新周期开启的时候，并非简单的通过需求端，更多的是通过重启影子银行等方式，让宏观流动性注入到高风险等级的房企中，再通过土地的信用派生能力，实现资产价格上涨的预期，并拉动需求信心的修复。本轮周期，供给侧采取的是出清、而非刺激的手段，因此，在需求侧，需要远强于过往每一轮政策周期的强力政策，才能换来有效的需求改善。
　　降息、购房补贴、政府回购等均为需求政策的利器，目前已有城市在试点，需要更大范围和力度的推开。目前新增人民币贷款中居民贷款仍然不理想，核心原因在于利率过高，使得居民以偿付为主，尽管有部分城市开始对新增需求部分下调利率，但存量部分不降息，则依然会有居民提前偿还房贷，使得整体信用处于收缩的状态。同时，一些城市开始试点购房补贴，比如通过农产品抵房款，但规模较小。一些二线城市此前也有宣布过政府回购商品房，但进展仍然缓慢。我们认为，目前需求端支持的方向已经明确，则需要更进一步夯实难得的信心扭转。
　　供给侧出清尾声，板块开始呈现分化，受益于需求政策带来销售持续改善的公司将明显受益，走出新一轮周期。2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备，我们继续推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益标的中交地产、建发股份等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行。