兴业证券-房地产行业新房二手房周报：大力支持房地产市场平稳发展，住房消费潜力要予以释放-221225

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　　本周新房、二手房成交面积同环比均下降。1）新房方面：本周36城整体新房成交面积277万方，相较去年同期变化-49.8%，环比-19.9%，相对2021年周均-48.2%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-51.6%/-47.6%/-52.1%，环比变化-34.1%/-15.3%/-16.8%，一线城市中本周同环比均下降；二线城市中，武汉、福州、成都环比提升。12月以来，36城新房累计成交面积同比-36.5%，环比+8.8%。城市表现方面，福州、厦门、扬州、江阴、温州、金华、惠州、韶关、泉州、江门同比正增长。2）二手房方面：本周13城二手房成交面积86万方，同比-13.9%，环比-28.8%。城市表现方面，扬州、无锡本周成交面积同比增幅超100%。12月以来，13城二手房累计成交面积同比-2.3%，环比-15.1%。城市表现方面，青岛、扬州本月成交面积同比增幅超100%。此外，深圳、杭州、成都、南宁、苏州、江门等核心城市亦实现同比正增长。
　　大力支持房地产市场平稳发展，改善头部房企资产负债状况。本周“一行两会”对房地产表态积极。1）央行：12月20日央行行长易纲主持召开会议。会上提及引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况；2）证监会：日前证监会党委书记、主席易会满主持召开会议。会上提及大力支持房地产市场平稳发展。加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。全面落实改善优质房企资产负债表计划。落实好已出台的房企股权融资政策。3）银保监会：加大力度落实已出台的金融支持政策，扎实做好“三保”工作，稳定房地产开发贷款投放，积极满足优质头部房企合理融资需求，做好房地产并购融资支持。“因城施策”支持刚性和改善性住房需求。
　　住房消费潜力要予以释放。12月19日，中央财办解读时提及要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。预期和需求端方面。要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
　　因城施策各地持续变化。1）南京将居民家庭购买二套住房商业贷款最低首付比调整为不低于40%，对于有60岁以上成员的本地户籍家庭可增购一套，外地人购房无需社保；2)湘潭房博会期间消费者购买参会企业新建商品住宅和非住宅可享受所交契税100%财政补贴，购买二手房可享受50%财政补贴；3）天津将第二套住房贷款首付款比例由60%调整为40%，多子女家庭购买首套住房款最高限额上浮20%。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周36城整体新房成交面积277万方，同比-49.8%，环比19.9%，相对2021年周均-48.2%。年初以来累计同比-36.6%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-51.6%/-47.6%/-52.1%，环比变化-34.1%/-15.3%/-16.8%，年初以来累计同比-24.4%/-30.9%/-48.6%。
　　二手房方面：本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化13.9%，环比-28.8%，年初以来，二手房成交面积累计同比变化-13.3%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：新房方面：本周36城整体新房成交面积相较去年同期变化49.8%，环比-19.9%，相对2021年周均-48.2%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-51.6%/-47.6%/-52.1%，环比变化-34.1%/-15.3%/-16.8%。
　　12月累计：36城市新房成交面积同比-36.5%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-25.1%/-31.8%/-47.7%。
　　年初以来：36城市新房成交面积同比-36.6%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-24.4%/-30.9%/-48.6%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为12.8个月，环比变化+0.4个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.4/+0.4/+0.3个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周的二手房市场中统计的13个城市成交面积同比变化-13.9%，环比28.8%。12月以来累计同比-2.3%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化-13.3%。
　　一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比-33.8%，环比-1.9%。12月以来累计同比-34.0%。年初以来累计同比-28.2%。
　　二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比-16.6%，环比-33.2%。12月以来累计同比+15.2%。年初以来累计同比+3.5%。
　　2、房企资金跟踪：
　　12月23日，万科拟注册第六期中期票据280亿元，首期发行不超过50亿元，发行期限5年，无信用增进，项目状态显示为“预评中”。
　　12月22日，万科拟发行第五期中期票据，发行金额上限为37亿元，用于补充公司流动资金和建设项目。
　　12月22日，新黄浦拟非公开发行股票，用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目，旧城改造项目、长租房项目等开发建设好补充流动性资金。
　　12月21日，荣盛发展拟非公开发行股票，募集资金总额不超过30亿元，用于项目建设和补充流动性资金。
　　12月19日，三湘印象拟非公开发行股票，募集资金总额不超过16亿元，用于住宅项目的开发和补充流动性资金。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　12月23日，财政部提前下达河南省2023年度城镇保障性安居工程补助资金29.8亿元，支持保障性安居工程建设，确保住房保障惠民政策落实到位。
　　 12月23日，深交所召开专题会议。会上关于房地产提及积极支持房地产市场平稳发展，加快推动资本市场各项支持政策措施在交易所市场落地见效，满足行业合理融资需求。
　　12月22日，自然资源部强调要紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，适时完善现行住宅用地供应政策。
　　12月22日，上交所微信公众号提及要充分发挥资本市场功能促进房地产市场平稳发展、推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　12月20日，贝壳统计103城首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，超七成城市“认贷不认房”，首付最低可至两成。
　　12月19日，中央财办指出针对住房消费等领域存在的限制性措施，要完善消费政策，支持住房消费，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　12月20日，北京首批非应届毕业生于近日正式入住保障房项目，本次配租的范围扩大至毕业三年内的大学生。
　　12月20日，青岛第四批次供地共成交94.46亿元，32宗地块全部底价成交。
　　12月20日，厦门第四批次供地共成交80.4亿元，4宗地块全部成交。
　　12月19日，天津第四批次供地共成交99.8亿元，24宗地全部出让。
　　（2）公司信息：
　　【万科A】董事会审议通过《关于根据一般性授权制定发行境外上市外资股（H股）方案的议案》。
　　投资建议：房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议提及支持住房改善消费、支持刚性和改善性住房需求，而当前基本面持续下行，需要更大力度政策变化。持续坚定看好地产股，可重点关注，1）有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A、华侨城A、首开股份等；2）预期明年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团；以及招商积余、南山控股，等等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。