安信证券-南京土拍零距离（4/22）：五拍凉意依旧，国企拿地占比大幅提升-221224

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　　12月20日，南京完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　南京本轮土拍规则基本不变，部分地块不允许联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，5宗地块不允许联合竞买，保证金比例维持在20%。拿地中，地块溢价率限制为10%-15%，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续今年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。此外，对于此前流拍或终止出让地块，南京通过降低起拍楼面价等方式重新出让。
　　南京本轮土拍广义流拍率有所提升，平均溢价率延续较低水平，成交地块均为底价成交，土拍凉意依旧。南京2022年第五轮土拍合计推地15宗，供地数量较今年第四轮的4宗大幅上升，但仍明显低于今年第二、三轮的40宗以上；1宗地块流拍，无地块撤销，广义流拍率6.7%，较今年第四轮有所上升；成交14宗，成交金额49.0亿，所有成交地块均为底价成交，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成五轮土拍的4城中，南京广义流拍率低于4城平均水平，平均溢价率为4城最低水平。从区位来看，主城区仅栖霞区供地2宗，占比13.3%，虽较今年四轮有所改善，但仍低于今年前三轮的35%以上；六合区、高淳区、溧水区分别供地6宗、4宗、3宗。各板块热度不高，主城区两宗地虽地理位置较优、周边配套成熟、教育资源较丰富，但栖霞区106地块底价成交，该宗地块要求地块内规划不允许设置配套商业服务用房，栖霞区105地块流拍，该宗地为老年公寓用地；其余13宗非主城区地块也均底价成交。当前南京楼市仍较低迷，商品房成交面积累计同比持续为负，新建商品住宅价格指数环比、二手房住宅价格指数环比也均处于较低水平，房企参拍态度仍较为谨慎。
　　国企拿地占比大幅提升，民企拿地意愿仍较低，国企全口径拿地金额24.5亿，拿地金额占比49.9%，较今年第四轮明显提升。南京高科12.8亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大企业，龙跃地产11.7亿拍得3宗地。本轮土拍暂未见到民企拿地，国企拿地占比提升下，城投拿地占比有所下降，城投全口径拿地金额24.6亿，拿地金额占比50.1%，较今年第三轮的100.0%有所下降。六合新城8.2亿拍得3宗地，溧水城建6.9亿拍得3宗地，高淳经开、高淳建发集团等也均有拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。