西部证券-宏观专题报告：2023年地产修复的空间有多大？-221220

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　　2023年地产政策预计将平衡短期和长期目标，防风险和稳需求并举。从中央经济工作会议释放的信号看，一方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，逐步构建租购并举的长效发展模式。另一方面，经济的去地产化不宜过快，尤其是要守住不发生系统性经济金融风险的底线，避免头部房企出险，同时保障居民合理的住房需求。“托而不举”将是明年的政策基调，在融资约束压力缓解之后，地产支持政策可能逐渐回归需求端，房贷利率仍有调降空间，二线城市可能是下一轮因城施策优化的重心。
　　2023年商品房销售有望企稳。乐观假设下，防疫优化和地产支持政策取得较好效果，市场信心逐渐修复，预期好转，2023年商品房需求有望在今年较低的基数上回补，预计全年商品房销售同比增速有望小幅正增，同比约为5%，对应商品房销售面积为14.5亿平。中性假设下，与今年销售情况基本持平，约13.8亿平；悲观假设下，明年需求继续收缩，向长期中枢靠拢，同比增速约为-5%，约13.1亿平。我们判断，随着明年市场信心恢复，商品房销售价格也有望企稳。乐观、中性、悲观情形下，预计全年商品房销售金额同比分别为5.9%、0、-6.1%。
　　2023年房地产开发投资完成额同比或仍下跌。受2022年土地成交缩量影响，预计2023年土地购置费同比跌幅扩大，在乐观、中性、悲观情形下，假设地购置费增速分别为-10%、-15%和-20%。在土地成交低迷、企业开工意愿不足以及库销比偏高等因素影响下，预计2023年新开工同比为-10%。乐观、中性和悲观情形下，2023年房地产开发投资完成额分别约为12.9、12.5和12.1万亿元，对应同比增速为-4.1%、-7.1%和-9.6%。
　　需求端恢复节奏不会太快，供给侧出清还会持续。2023年房地产市场有望逐步从今年的底部中走出，需求端的企稳是关键，但预计恢复节奏不会太快。主因三年疫情对居民资产负债表的损伤和信心的冲击，都需要时间去修补。另外，居民未来扩大购房支出的意愿边际上也在减弱，“房价持续下跌→预期房价会继续下跌→居民减少未来购房支出→房价继续下跌”这一负反馈循环一旦形成，短期也很难扭转。此外，供给侧的出清我们认为还未结束，原因在于融资端支持政策，重点保的还是头部企业和相对优质的项目，基本可以通过市场化的方式化解潜在风险或者妥善处置。对于已出险房企或者劣质项目，市场化机构本身参与意愿并不强，财政资金也不太可能去介入兜底，在当前需求还未复苏的情况下，供给侧可能会继续出清，只不过更加有序。着眼于中长期，在地产新发展模式下，无论需求还是供给，都会逐渐回归常态，向新的均衡点靠拢。
　　风险提示：国内疫情达峰影响超预期，地产政策效果不及预期，海外经济衰退超预期。