兴业证券-物业管理行业周报：政策仍有改善空间，估值修复可期-221219

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　　本周行情：本周（2022.12.12-12.16）恒生物管指数增幅为-8.6%；2022年内截至12月16日YTD涨幅前三的公司为华润万象生活、万物云和中海物业，分别增长12.1%、11.7%和8.7%；2022年内截至12月16日，恒生物管指数底部反弹96.4%，个股反弹幅度前三的公司分别为时代邻里、旭辉永升服务和融创服务，分别反弹281%、225%和223%。
　　股东减持频发，估值修复放缓：12月12日，旭辉控股公告拟出售所持旭辉永升服务23.26%的股权，已邀请潜在投标人竞投；12月15日，旭辉永升服务公告控股股东Elite Force拟以4.4亿港元出售5.15%公司股份；配售及竞投完成后，Elite Force持股比例将降至15.62%，林氏家族不再拥有旭辉永升服务的控股权，旭辉永升服务独立性将大幅提高。此外，远洋集团、远洋服务也于12月15日发布公告拟出售成都远洋太古里项目及物业50%权益予太古地产。我们认为股东减持有利于地产公司缓解现金流压力，但会降低民营物管板块的热度，短期受政策带动的估值修复将有所放缓，市场会担心其他民营物管的减持，后续要关注这些公司的独立经营及业绩达成情况。
　　中央经济工作会议释放积极政策信号：本周中央经济工作会议提出要满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。12月15日，国务院副总理刘鹤再提房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。我们认为政策仍有改善空间，尤其需求端支持政策有望持续出台，行业信心和基本面将进一步回暖，地产及物管板块估值修复可期。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分别是雅生活服务（+2.6pct）、碧桂园服务（+0.8pct）和旭辉永升服务（+0.65pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至12月16日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为11.3/10.6XPE。我们认为随着地产纾困政策的陆续出台，地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司旭辉永升服务、宝龙商业、新城悦服务和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。