华创证券-【债券周报】年度跟踪：全国土地成交及城投拿地数据全梳理-221218

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　　本报告抓取了2021年初至2022年11月底全国土地出让明细数据，包含所在城市、区县、土地位置、成交价、成交人、溢价率等指标。
　　全国土地成交情况：
　　1、土地成交额及溢价率下降。2022年1-11月全国各类土地成交额37399亿元，较2021年同期下降40.08%。其中，受疫情多发及房企债务违约影响，2022年上半年土地成交额较去年同期下降高达52.28%。2022年1-10月，全国土地成交溢价率均低于10%，相较于2021年四季度下降明显。
　　2、城投拿地占比有所下降。2022年以来，或由于城投平台自身偿债压力加大，城投拿地占比由去年11月的13.11%降至今年4月的2.35%，2022年下半年占比稳定在5%左右。
　　3、成交土地的性质：2021年以来，全国成交土地的性质主要为住宅用地，占比超过70%，其次是商服用地，占比在13%左右，2022年工业用地成交占比明显增加。
　　各省份及地市土地成交情况：
　　1、各省份情况看，2022年1-11月仅海南省土地成交额增速为正，20个省份同比降幅在30%以上。具体看，海南土地成交金额同比增长12.81%，其余省份中，四川土地市场相对坚挺，成交额收缩相对少，而天津、辽宁、黑龙江和吉林同比降幅较大，均超70%。
　　2、各地市情况看，366个地市中，仅22%的地市成交额增速为正，其中，在整个土拍市场遇冷的背景下，土地成交额规模大于100亿且依然能够实现正增长的地市，包括四川成都、江苏淮安、四川眉山等，后续的区域性机会值得关注。
　　城投拿地情况：
　　1、城投拿地性质、行政级别及溢价率：主要为住宅用地和商服用地，二者合计规模占比高达93%。参与拿地的城投主体的行政级别主要为地市级和区县级，二者合计规模占比高达80%。按照城投拿地规模测算，2022年1-11月，城投拿地的土地溢价率主要位于0-5%区间，处于较低水平。
　　2、城投拿地的省份分布：2022年1-11月，江苏、浙江城投拿地金额均超300亿元；增速方面，四川、浙江两省在城投拿地规模较大的基础上同样实现较高增速，均超过25%，而辽宁、天津、吉林和甘肃等地城投拿地规模下降明显。
　　3、城投拿地规模位居前30的地市：主要分布在江苏、浙江、山东、湖北等地，其中7个地市位于江苏省。2022年1-11月城投拿地规模前30的地市中，城投拿地占比超过20%的地市共7个，包括柳州、黄石、上饶、威海等。
　　4、拿地规模位居前20的城投主体：2022年1-11月，从城投主体具体拿地规模来看，广州地铁集团有限公司、无锡市安居投资发展有限公司和南京奥体建设开发有限责任公司位居前三，拿地金额分别为165亿元、58亿元和44亿元。
　　整体看，2022年全国土地市场表现惨淡，除海南省外，其余省份成交额均呈现负增长，其中湖北、重庆、甘肃、天津等地降幅超过50%，需关注财力变化对其当地城投公司偿债能力带来的影响。关于城投拿地方面，中短期看，我们认为城投公司并不具备替代房地产开发商的实力，但在拿地成本方面，城投公司天然具备一定优势，后续或可采用同市场化开发商合作的模式进行地产相关业务的发展。
　　风险提示：数据来源和统计口径可能存在一定差别。