西南证券-房地产行业周报：支柱产业地位再获认可，经济工作会议支持住房改善消费-221218

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　　11月销售降幅持续增大，土地投资仍然低迷。] 2022年11月商品房销售面积10071万平，销售金额9816元，同比分别下降33.3%和32.2%，降幅较10月分别扩大10.1pp和8.5pp。11月地产开发投资额9918亿元，同比下降19.9%，降幅较10月扩大3.9pp，1-11月累计同比下降9.8%。受新房销售下滑以及拿地缩量影响，房企新开工意愿较低，11月新开工面积同比下降50.8%，竣工端在保交付等政策支持下，下滑幅度较小，但9月以来降幅有扩大趋势，11月竣工面积同比下降20.2%。11月土地成交额1530亿元，同比下降50.8%，土地投资仍较为低迷。
　　12月重点32城累计销售面积（截至16日）同比-21%，环比+18.6%。12城二手房成交面积累计同比+4%，环比-9%。其中一线城市同比-12%，环比+11%；二线城市同比-25%，环比+20%；三四线城市同比+1%，环比+28%。具体城市来看：1）一线城市除上海同比增长20%、环比增长22%以外均有所下滑，其中广州同比下降45%，北京和深圳同比下降21%；2）二线城市中只有无锡、福州、厦门同比正增长，福州、佛山、青岛、武汉等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市中扬州、惠州、江门等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+4%，环比-9%。
　　广州第四轮土拍热度下降，核心地块爆冷流拍。第四轮土拍共出让6宗地块，总建面106.3万平方米，是今年历次供应中最小的一次，6宗土地全部位于市区，较为优质。本次土拍整体延续了低位运行的市场行情，6宗地块中有4宗成交，1宗流拍，1宗低溢价成交，整体溢价率达到0.1%，为4轮土拍中最低。从拿地企业看，城投托底现象有所缓解，本轮6宗地块有1宗由“民企+城投”联合体竞得，保利以95.8亿元竞得天河区中铁物流园地块，越秀拿下番禺区和海珠区的2宗宅地，总价达到41.2亿元。
　　国民经济支柱产业地位再获认可，经济工作会议支持住房改善消费。12月14日《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》发布，而住房消费作为消费的重要一环，规划在多个方面进行了部署和支持。12月15日国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话中发表致辞，强调了房地产是国民经济支柱产业的地位。近年来将房地产作为国民经济支柱产业的官方表态较为罕见，信号意义较强，在稳增长背景下明年行业调控有望维持持续宽松的态势。15日中央经济工作会议中提出，“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，11月以来融资端的政策支持仍将延续，除坚持“房住不炒”的定位外，会议强调支持住房改善消费，后续销售端的政策有望进一步打开。
　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
　　风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。