平安证券-地产行业周报：扩大内需与防范风险，地产政策支持可期-221218

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　　周度观点：本周中央经济工作会议以支持住房改善作为扩内需重要抓手，定调行业平稳发展，重申支持刚性和改善性住房需求，叠加兰州、杭州、广州高频松绑楼市，后续需求端政策宽松仍值得期待；同时刘鹤副总理讲话再次定调“房地产是国民经济支柱产业”，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。我们认为房地产稳定发展是提振信心的关键，行业政策风向正加速转变，短期政策博弈及股权融资主题机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情继续上行。个股建议关注四条主线，一是小公司大集团、背靠优质资源、存在兼并重组预期的上市房企；二是有望借助再融资做大做强的优质央国企如保利发展、招商蛇口等；三是负债率较高、有望改善公司现金流状况的超跌民企如新城控股、金地集团等；四是在本轮土地市场积极托底、存在融资改善资金状况的地方国企。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）中央经济工作会议定调平稳发展，政策有望加大发力；2）刘鹤：房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措；3）兰州、杭州、广州高频松绑楼市
　　市场运行监测：1）成交环比回落，市场压力犹存。本周（12.10-12.16）新房成交2.8万套，环比减少4.5%，二手房成交1.4万套，环比减少5.8%。12月(截至16日）新房日均成交同比下降32.5%，降幅较11月扩大5pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10537万平，环比升0.1%。以销定产情形下后续绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回升，二线占比下降。上周百城土地供应建面4539.2万平、成交建面6233.6万平，环比降30.7%、升13%；成交溢价率2.4%，环比升0.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.2%、23%、74.9%，环比分别升1.1pct、降5pct、升4pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行191.75亿元，环比增加73.95亿元；境外地产债无发行；债券发行利率为2.3%-7.98%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌2.48%，跑输沪深300（-1.1%）；当前地产板块PE（TTM）14.07倍，估值处于近五年93.3%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为华侨城A、爱旭股份、金地集团；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、雅生活服务、新城发展。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。