申万宏源-地产及物管行业周报：住房改善列为扩内需首位，考虑新举措提振市场-221218

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　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/12/10-22/12/16）34个重点城市新房合计成交392万平米，环比-1%；其中，一二线环比-1%、三四线环比+2%；12月截至上周一手房月成交同比-35%，较11月-1pct；其中，一二线同比-31%、三四线同比-53%，分别较11月3pct和+6pct。上周13个重点城市二手房成交101万平米，环比-13%；12月截至上周累计成交同比+17%，较11月-1pct。库存方面，上周15城推盘190万平米，对应周成交/推盘比0.83倍，最近3个月（22年9-11月）分别为0.93倍、1.33倍和0.79倍。截至上周末，15城可售面积为9,990万平米，环比+0.3%；3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比-0.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，促进居住消费健康发展，加强房地产市场预期引导。国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况。中央经济工作会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费；有效防范化解重大经济金融风险，有效防范化解优质头部房企风险。央行副行长刘国强表示明年货币政策力度不能小于今年，总量要够、结构要准。中央财经委员会韩文秀表示推动房地产业向新发展模式平稳过渡。市场方面，1-11月地产投资同比-9.8%，新开工同比-38.9%，销售金额同比-26.6%。因城施策方面，购房补贴：湖北黄冈、山东莱州；限购放松：郑州、南京；限售放松：兰州。集中供地方面：成都推地16宗，成交15总，总成交价104.3亿；重庆推地10宗，全部成交，总成交价63.78亿；广州推地6宗，成交5总，总成交价191.22亿；后续将供地城市：青岛。
　　公司动态跟踪：1-11月累计销售：华润置地2,517亿元（-7%）、新城控股1,095亿元（-49%）、华侨城503亿元（-33%）。债权融资：招商蛇口拟发行规模不超过36.4亿元的公司债券，品种一26.4亿元/3年/2.40%，品种二10亿元/5年/2.80%；大悦城发行15亿元/5年/ 4.27%公司债；中国海外发展发行20亿/5年/ 2.70%中期票据；碧桂园发行10亿元公司债，品种一8亿元/4.88%，品种二2亿元/4.00%；中国海外发展拟发行30亿元公司债，新城控股发行20亿元/3年期/4.3%中期票据。股权融资：招商蛇口公告重组预案，筹划以发行股份的方式购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，股份发行价为15.06元/股；华发股份非公开发行A股股票事项获得珠海市国资委批复，拟募集资金总额不超过60亿元；碧桂园按配售价每股2.7港元成功配售予不少于6名专业机构及其他投资者，配售所得款项净额不少于47.41亿港元。增减持方面，碧桂园服务控股股东杨惠妍出售2.37亿股股份，持股比例从43.15降至36.1%；旭辉控股集团拟出售持有的旭辉永升服务全部23.3%股份。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.77%，沪深300指数上涨3.29%，相对收益为-0.52%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第9位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：世联行、卓朗科技、大悦城、深物业A、万科A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深振业A、中国武夷、广宇发展、深深房A、南国置业。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨17.58%，沪深300指数上涨3.29%，相对收益为14.29%，板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为11.3/9.1倍；物管22/23PE均值分别为17/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、建发股份、华发股份、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股、万科A、中国建筑，建议关注：栖霞建设、陆家嘴、金科股份；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。