广发证券-房地产及物管行业22年第50周周报：成交边际改善，供需环境改善持续推进-221218

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　　本周政策情况：努力改善行业资产负债状况，二线“四限”持续改善。本周中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，中央经济工作会议举行，表明要坚持“房住不炒”定位，努力改善行业资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。地方层面，本周二线城市“四限”持续改善，南京限购放松，兰州取消限售。
　　本周基本面情况：新房成交环比上行，房企推盘意愿边际回升。根据房管局及克而瑞数据，本周41城新房成交面积环比上升15.0%，同比下降17.7%，12月前15天41城新房成交面积同比下降19.4%，降幅环比11月收窄11.8pct；本周12城二手房单周成交环比下降11.7%，12月前15天同比增长7.1%，增幅环比11月扩大1.2pct。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升0.9%，12月前15天推盘面积环比上升14.2%，同比上升7.8%，房企推盘意愿边际回升。
　　本周土地情况：土地成交边际上行，成都、广州、武汉完成两集中土拍。22年第50周商住土地成交面积环比上升13.3%，出让金环比上升2.7%，溢价率2.3%，环比持平。22年前50周商住土地成交面积同比下降31.8%，出让金同比下降32.9%，溢价率3.3%。两集中方面，本周成都四批次共推出16宗，底价成交14宗，溢价成交1宗，流拍1宗，总地价104亿元；广州四批次共推出6宗，流拍1宗，底价成交4宗，溢价成交1宗，总地价191亿元；武汉五批次共推出19宗，第二日拍卖底价成交1宗，溢价成交2宗，总地价20亿元。
　　开发板块观点：单周成交边际改善，供需环境改善持续推进。本周中央多部委及会议针对房地产行业表态，副总理刘鹤再提房地产是国民经济支柱产业，银保监会主席郭树清表示大型房企债务风险仍突出，中央经济工作会议则表示要确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，改善资产负债状况，支持刚性及改善性需求，防范化解风险。从政策方向来看，供给端继交易商协会之后，本周首批“央地合作”交易所债券落地，需求端方面南京、郑州、兰州等地进一步放松四限。行业重要性得到确认，供需两端问题均被提及并持续改善推进，市场或缓慢进入复苏通道，推荐关注地产板块整体投资机会。
　　本周物业观点：板块低位小幅震荡。本周恒生指数下跌2.3%，物业板块平均下跌3.9%，其中央国企龙头下跌3.9%，受碧桂园服务和旭辉永升服务的大股东出售股权影响，民企龙头下跌10.8%，物业板块整体动态PE小幅下跌至12.1x，处于19年以来13%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动