安信证券-武汉土拍零距离（322）：五拍凉意依旧，本地民企参与意愿增加-221217

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　　12月16日，武汉完成2022年五轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　武汉本轮土拍首次以“拍卖”方式出让，拿地规则基本不变。本轮土拍首次以“拍卖”方式分两批次出让，出让方式更为灵活、快捷，自拍卖公告发布至现场拍卖最短不足20日。从拿地规则来看，拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例多数延续第四轮的10%，洪山区5宗地为20%，个别提升至30%；依旧允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中、拿地后规则基本不变。
　　武汉2022年第五轮土拍广义流拍率大幅提升，平均溢价率延续较低水平，土拍凉意依旧。2022年第五轮土拍合计推涉宅类地块15宗，供地数量较今年第四轮的8宗有所增加；无地块流拍、9宗地延期出让，广义流拍率60.0%，较今年第四轮的12.5%大幅提升；成交6宗，成交金额43.7亿，平均溢价率0.8%，延续今年第二轮以来不足1.5%的低溢价率水平，土拍凉意依旧。横向对比来看，目前仅无锡、苏州、武汉完成第五轮土拍，武汉广义流拍率明显高于无锡、苏州，平均溢价率低于3城平均水平1.6%。从区位来看，主城七区合计推地11宗，其中洪山区、汉阳区、江岸区、江汉区、武昌区分别供地5宗、2宗、2宗、1宗、1宗，占比73.3%；非主城区中东湖高新区、黄陂区分别供地3宗、1宗。2宗地低溢价成交，均位于东湖高新区，为纯宅地，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共4宗地底价成交，9宗地延期出让。2022年以来武汉楼市持续低迷，商品房量价齐跌，截至2022年11月，商品房成交面积累计同比跌至-44.4%，房企参拍仍较谨慎。
　　国企拿地占比降低，本地民企参与意愿有所增加。国企全口径拿地金额20.4亿，拿地金额占比46.8%，较今年第四轮的68.3%有所降低。湖北工业建筑集团、武汉文化投资集团、武汉聚玺城发分别拿地11.4亿、7.5亿、1.5亿，未见主流国企拿地。本地民企参与意愿有所增加，民企全口径拿地金额21.0亿，拿地金额占比47.9%，拿地占比较今年第四轮的4.4%大幅提升。湖北建工地产、万宸地产分别以12.0亿、9.0亿各拍得1宗地，未见主流民企拿地。此外，本轮土拍中，自然人王华为2.3亿拍得1宗地。。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。