安信证券-广州土拍零距离：四拍热度不高，国企仍为拿地主力-221217

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　　12月15日，广州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？广州本轮土拍拿地前、拿地后规则基本不变，拿地中调整安置房用地竞拍规则。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，大部分地块溢价率限制仍为15%，天河区1宗地为12%，安置房用地最高限价为挂牌起始价；多数地块地价触顶后，直接通过摇号确定竞得人，仅安置房用地竞拍规则调整，采用“竞安置房回购价格+摇号”的方式确定竞得人，即以挂牌起始价为最高限价，当有多个竞买人报价时，转为竞安置房回购价格（起始价17900元/平方米），当回购价格降至15000元/平方米时，转为摇号确定竞得人。拿地后规则基本不变。
　　广州本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍处较低水平，土拍热度不高。广州2022年四轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年前三轮的18宗、14宗、20宗大幅减少；1宗地块流拍，无地块撤销，广义流拍率16.7%，较今年第三轮的25.0%有所改善；成交5宗，成交金额191.2亿，平均溢价率0.04%，较近年第二、三轮的2.7%、1.2%进一步下降，仍处较低水平，土拍热度不高。横向对比来看，在已完成四轮土拍的10城中，广州广义流拍率为10城最高水平，平均溢价率低于10城平均水平2.5%。从区位来看，中心六区合计供地5宗，占比83.3%，高于今年前三轮的55.6%、64.3%、50.0%，其中天河区供地2宗，海珠区、黄浦区、白云区各供地1宗；外围五区中，番禺区供地1宗。本轮土拍热度不高，仅天河区中铁物流园地块低溢价成交，该宗地块周边配套成熟、交通便捷、周边新房较少；白云区龙归街地块因去化压力小也较热门，该宗地为安置房用地，所建房屋由政府回购，采用“竞安置房回购价格+摇号”方式竞拍，经历9轮报价最终以17100元/平方米成交；其余地块中，共3宗地底价成交，1宗地流拍，流拍地块虽区位较好，紧邻今年第二轮土拍中摇号成交的燕塘地块，但也意外流拍，在房地产市场低迷的背景下，房企参拍态度仍较为谨慎。
　　国企仍为拿地主力，合作拿地下民企拿地金额占比有所提升。国企全口径拿地金额153.3亿，拿地金额占比80.2%，较今年第三轮的73.3%小幅提升。主流国企保利发展95.8亿拍得1宗地，越秀集团41.2亿拍得2宗地；中建国际投资16.4亿拍得1宗地。合作拿地下，民企拿地占比有所提升，民企全口径拿地金额37.9亿，拿地金额占比19.8%，在“民企+城投”模式下，拿地占比较今年第三轮8.1%有所提升，为方圆地产和知识城集团联合拿地，以37.9亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等