安信证券-福州土拍零距离（922）：四拍凉意明显，国企成拿地主力-221217

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　　12月10日，福州完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　福州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期有所延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例为20%。拿地中，商服地块未设置地块限价，涉宅类地块溢价率仍为15%，地价触顶后，所有涉宅类地块均采用“竞首期付款比例+摇号”的方式确定竞得人，即地块地价触顶后竞土地金首付比例（2022年12月20日前缴付出让价款的比例），首付比例达到100%后，摇号确定竞得人；商服地块按价高者得原则出让。拿地后，土地缴纳金方面，本轮土拍延长土地金支付期限至6个月；销售限价方面，商品房备案均价仍是根据实际成交价变动。
　　福州本轮土拍广义流拍率略有改善，平均溢价率进一步下降，土拍凉意明显。福州2022年四轮土拍合计推地11宗，其中7宗地块为涉宅类，4宗地块为纯商服类，供地数量较今年第三轮的20宗明显减少；无地块流拍，1宗地取消出让，广义流拍率9.1%，较今年第三轮的10.0%略有改善；成交10宗，成交金额104.3亿，成交地块均以底价成交，平均溢价率较今年前三轮的4.0%、3.2%、1.1%进一步下降，土拍凉意明显。横向对比来看，在已完成四轮土拍的9城中，福州广义流拍率高于9城平均水平5.1%，平均溢价率为9城最低水平。从区位看，本轮土拍地块均位于主城四区，台江区、仓山区、晋安区分别供地5宗、4宗、2宗。7宗涉宅地块中，3宗涉及安置型商品住房及社会租赁住房建设，其余4宗地块区位均较优、周边配套成熟、教育资源丰富，如台江区上海西51、52号地块，位于台江区核心板块，靠近万宝商圈等，周边配套成熟；仓山区54号地块，位于三江口樟岚区域，周边配套齐全，出让文件中明确项目适龄学生就近划片入学（清华大学附属中学福州学校）等。但各板块热度不高，成交地块均以底价成交。当前福州楼市仍较低迷，新房、二手房价格持续下跌，房企参拍态度仍较为谨慎。
　　国企成拿地主力，民企拿地意愿仍较低。国企全口径拿地金额53.6亿，拿地金额占比51.3%，较今年第三轮的15.9%大幅提升。主流国企厦门国贸、建发股份分别以25.8亿、19.4亿各拍得1宗地；福州建工集团、福建恒一发展集团分别拿地7.0亿、1.4亿。民企拿地意愿仍较低，民企全口径拿地金额1.8亿，拿地金额占比1.7%，拿地占比较今年第二、三轮12.1%、6.0%进一步下降，仅福万（福建）发展1.8亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比减少，城投全口径拿地金额49.0亿，拿地金额占比47.0%，较今年第三轮的78.1%有所下降。福州城投集团36.5亿拍得2宗地，为本次土拍拿地金额最大的主体，左海集团、福州新发分别拿地7.2亿、5.4亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。