国泰君安-房地产行业11月观察：全面转向需求侧-221217

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　　本报告导读：
　　销售在低基数下的持续下滑亟待有效的需求端政策出台，2023年开始，房企信用问题已经不构成约束，需求端释放将成为市场关注的重点。
　　摘要：
　　楼市的核心矛盾已从供给端转向需求端，销售在进入Q4低基数后持续下滑，基本符合我们判断。由于供给端危机已经解除，后续回到需求端逻辑，而现有的需求端政策的着力点、力度均没有触及房企信用风险的本质，使得楼市出现明显下滑，所以才能看到即使楼市销售进入Q4低基数期，11月销售金额单月同比仍然下滑32%。而当前刘鹤的讲话提到“房地产是国民经济的支柱产业，考虑新的举措引导市场预期和信心回暖”，因此预期政策也将有实质性的变化，预计2023年势必是让需求复苏的年份。
　　地产投资进一步下行至-20%，我们认为已经触底，2023年将持续回升。与地产投资相关的拖累项，不仅在于拿地、新开工的下滑，也来自于停工后复工的低于预期，近期地产政策频出，停工将得到较大改善。对于拿地，我们认为将持续低迷，但考虑到2021年为拿地大年，2022年大幅度下滑之后，转为到2023年将不构成高基数问题，拿地的拖累将变得不明显；预计随着2023年销售端的复苏，2023年的新开工在2022年的低基数下也不会构成拖累；而伴随停工的复工，预计地产投资的数据将在2023年逐步改善。
　　由于二三线城市房价环比降幅有所收窄，11月均价止跌回升。11月统计局数据显示全国70个中大城市新建商品住宅销售价格环比下降城市51个，比10月减少7个。虽然一二线城市的房价环比降幅有所扩大，但由于二三线城市房价环比降幅均有所收窄，造成全国销售均价出现止跌回升，全国销售均价最高点为7月，此后逐月下行。考虑到近期政策出台的频率极高，关注未来需求政策上限对后续销售端的刺激效用。
　　考虑到2022年拿地市场已经是央国企占主导，2023年开始，房企信用问题已经不构成约束，需求端释放将成为市场关注的重点。当前我们并不建议投资者继续关注房企端的信用问题，随着央国企的占比逐步提高，且在2023年将直接体现为新增货值上，因此，我们认为核心变量将转移至需求侧，房价将成为下一阶段关注的重点，而非土地市场表现。当前环境下，我们认为金地集团、龙湖集团等有望得到重估，央国企中的新势力依然是中期主角，受益中交地产、建发股份，其他行业进入到地产的新势力，仍然拥有强大的信用能力。也持续推荐一线央国企，保利发展、招商蛇口、万科等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。