长江证券-房地产行业中央经济工作会议房地产相关表述点评：扩内需和防风险框架下，地产政策将更趋积极-221217

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　　事件描述
　　2022年中央经济工作会议近日召开，涉及房地产相关表述主要有：“要把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”、“有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
　　事件评论
　　房住不炒和因城施策大基调不变，但边际上更趋向支持住房消费以扩大内需。政策目标仍是化解风险和平稳过渡，政策基调继续坚持房住不炒和因城施策，但边际上更注重支持住房消费（刚需和改善）对扩大内需的关键作用，政策重心将有所转变，扩大内需被摆在重点任务的首要位置，住房改善也被摆在支持消费的首要位置。仅依靠融资放松（如“三支箭”）并不能实现政策目标，仅依靠刺激需求又过于粗放，供需双向疏通才是最优解；预计需求组合拳仍将持续加码，房贷利率下限调整可能并不止步于此，更多非一线城市将至少近似取消限购，首付和认定环节也有望回归框架下限，且框架可跟随限购动态调整。
　　地产被摆在防风险的首要位置，化解优质头部房企风险、改善资产负债状况和打击违法犯罪等三个新提法值得重视。十九大以来，中央经济工作会议提及房地产主要是放在民生和结构环节，更偏调控，此次会议放在防风险环节，更偏支持，并且将地产放在金融和地方债务之前。三个新提法值得重视：1）化解优质头部房企风险，较此前提法新增“优质”和“头部”两个关键词，指向相对明确，从避免道德风险角度，市场化原则下能救助的只能是好房企，防止被市场负反馈所误伤。2）改善资产负债状况，一方面直指债务优化和重组，另一方面也与股权融资支持工具相呼应，亦包括研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；也可能暗含引导资产价格合理上涨预期，与此前《求是》杂志“增加居民住房等财产性收入”和二十大辅导读本“支持居民合理拥有住房资产”的提法相呼应。3）坚决依法打击违法犯罪行为，可能隐含对过往不规范行为的追责，督促房企主动缩表，夯实房企和股东责任以支持保交楼，行业供给侧优化有望提速。
　　扩内需和防风险框架下，地产政策将更趋积极。本次会议将扩内需摆在首位，亦将地产摆在扩内需和防风险的首位，后续政策将更趋积极，解决问题导向下，行业不稳政策不止。此前压制政策见效的负面因素正在逐步缓释，包括疫情防控、交付延迟，以及房价预期下行等，明年总量需求边际趋稳，核心城市逐步改善。长期首选具备效率和布局优势的高信用房企如滨江集团、招商蛇口、保利发展、万科A等；优质头部民企风险基本缓释，短期修复空间进一步打开，关注金地集团、新城控股等；风险类民企只有具备核心资产的才可能缩表实现存续经营；此外，随着地产信用端逐步修复，优质物业股也迎来配置良机。
　　风险提示
　　1、政策落地及见效时点有不确定性；
　　2、民营房企信用修复进展低于预期。