申万宏源-房地产行业中央经济工作会议点评：住房改善列为扩内需首位，奖优罚劣助力格局优化-221217

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　　事件：
　　中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议指出，着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　点评：
　　住房改善纳入消费范畴、并被列为扩内需首位，房地产支柱产业地位重要性凸显。12月16日，中央经济工作会议指出，着力扩大国内需求，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费；12月14日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，在第八部分“持续提升传统消费”中；12月15日，国务院副总理刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措；，指出促进居住消费健康发展。我们认为：1）住房改善纳入消费范畴，并被列为扩内需首位。2000年国务院首次提出要积极培育住房等新的消费热点，最近一次提及是2014年10月国常会升级消费主引擎、力推六大领域，其中房地产消费位列第三、在信息消费和绿色消费之后，8年后再次强调住房消费属性、并将住房改善列为扩内需首位、同时2035年扩内需战略中也提及居住消费，或意味着后续将推出进一步支持改善型住房消费的政策。2）再次强调房地产仍是国民经济的支柱产业。2003年国务院首次确认房地产为国民经济支柱产业，最近一次提及房地产支柱产业是2008年12月的中央经济工作会议，14年后再次提及凸显房地产的支柱产业地位，也意味着稳经济必须稳房地产。
　　房住不炒不影响大力支持合理住房需求，奖优罚劣助力格局优化、集中度提升。本次会议指出：1）有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展；这表明政府更加重视房地产金融风险的防范化解，房地产平稳发展成为行业首要关注问题。2）扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作；这体现保交楼仍是重要工作。3）满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；这进一步表明了政府“保项目”向“保主体”的观念转变，近期融资三支箭政策密集推出就是印证，最终目标实现优质房企资产负债表优化。4）要坚决依法打击违法犯罪行为；这表明后续政策支持仍将是结构化的，支持优质房企、打击劣质房企，房地产供给侧改革深化演绎，推动行业格局优化、集中度进一步提升。5）支持刚性和改善性住房需求，坚持房住不炒，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；我们认为支持合理住房需求和坚持房住不炒并不矛盾，即使在房住不炒的大背景下依然可以大力支持合理住房需求，我们估算未来5-10年商品房需求中枢13.4亿平将意味着合理住房需求有足够的支撑，并且本次会议将住房改善列为扩内需首位，因而我们预计后续或将推出进一步支持合理住房需求的政策。
　　投资分析意见：住房改善列为扩内需首位，奖优罚劣助力格局优化，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、建发股份、华发股份、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股、万科A、中国建筑，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。