国泰君安-房地产行业双周报：政策利好下，地产开发商加速筹措资金-221216

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　　乘利好政策东风，开发商在过去两周加速解决其流动性问题。在11月底出台一系列金融支持性政策之后，开发商反应迅速，进一步缓解其流动性压力。从开发商最近的反应来看，我们观察到其缓解流动性紧张的手段，主要有以下三种：1）配股增发；2）债务重组；以及3）国有银行充足的授信支持。
　　融创为解决债务危机探寻了另一条出路。2022年12月9日，融创中国（01918 HK，融创）披露了其债务重组的最新情况，为其他高杠杆的民营企业化解危机提供了参考。根据融创的境外债重组计划，公司预计将债务中的30-40亿美元转变为公司普通股或股权挂钩工具。我们相信这种债转股的方式，将成为民营企业全面化解流动性风险的一个有效方式。
　　中国商业REITs试点可能将开始。2022年12月8日，中国证监会副主席李超表示中国将扩大REITs试点范围，在长租公寓以外，也将涉及商业不动产领域。我们相信这是政府进一步放松房地产市场的积极信号。开发商将可以从中国商业REITs试点中盘活其存量资产。
　　我们认为市场关注的重点是何时地产销售状况出现根本性复苏。市场预期的扭转，决定于需求端放松政策将如何进行以及深入到何种程度。我们当前对行业所持的评级是“跑赢大市”。优质龙头中，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）和万科企业（02202HK）。同时我们认为中交地产（000736 SZ）以及建发国际（01908 HK）将会受益，作为较小的央国企，其在当前融资宽松环境下展现更多优势。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求加速下行。