中信证券-房地产行业2022年11月宏观数据点评：已是悬崖百丈冰，只把春来报-221215

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　　房地产市场基本面仍然继续疲软，绝大多数城市房价下跌，开发企业信心低落。政策注意到行业风险不断累积，从供求两个方面积极着手。我们相信，2023年春天市场基本面可能迎来恢复。从政策底走向市场底的过程中，蓝筹房地产企业的投资价值显著。
　　▍销售十分疲弱。2022年11月，全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降32.2%和33.3%，较10月单月降幅分别扩大8.5和10.0个百分点；2022年前11月，销售金额和销售面积累计同比分别下降26.6%和23.3%。12月前14日，42城市新房网签套数同比下降32.9%（11月同比下降36.6%），14城市二手房网签套数同比上升4.8%（11月同比上升20.2%）。总体而言，当前市场仍然十分疲弱，疫情冲击，房价下降，居民预期不振等多重原因，使得需求侧的各项政策尚未取得预期中的效果。
　　▍房价继续普遍下跌，按揭贷款投放仍需继续努力。2022年11月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的城市分别有51个和62个，大多数城市房价仍然明显下降。一二三线城市的二手房价分别同比+1.2%/-3.2%/-4.8%。11月当月，住户部门人民币贷款增加2627亿元，按揭贷款投放初显成效，居民缩表的势头得到一定的控制。我们相信，要遏制房价持续下降，销售持续下行的局面，仍需要继续出台新的需求侧政策。
　　▍投资信心持续低落，新开工面积大幅下降。2022年11月房地产开发投资同比下降19.9%，较10月单月降幅再扩大3.9个百分点；前11月开发投资累计同比下降9.8%，较前10月降幅扩大1.0个百分点。2022年11月单月住宅新开工同比下降49.7%，较10月降幅缩窄13.5个百分点，下降幅度大幅扩大。在去年较低基数的情况下，开发投资仍然同比降幅扩大，显示企业信心的疲弱。预计即使短期销售有所好转，企业信心好转也需要时间。
　　▍保交付政策见到实效，疫情导致竣工面积累计降幅回升。2022年前11月房屋竣工面积同比下降19.0%，较前10月的18.7%，降幅扩大0.3个百分点。保交付的政策有明显效果，各方主体积极形成合力，优先实现项目交付。我们相信，随着疫情管控逐渐放开，尽管短期内疫情扩散可能产生一定影响，但是长期来看，预计未来一段时间房地产市场仍将维持新开工走弱，竣工秩序相对良好，销售缓慢复苏的局面。
　　▍风险提示：疫情对房地产市场销售的负面影响在春节前仍然较大，房企的现金回流不畅风险。部分三四线城市供过于求，存在房价持续下降的风险。
　　▍政策不断发力，春天已经不远。虽然房地产市场当前各项指标低迷，但我们认为销售回暖的时间已经不远了。以下原因值得投资者考虑：1、三年疫情期间累积了大量的改善性自住需求，可能在未来释放；2、对包括房地产开发在内各项经济活动的支持性政策持续出台，按揭贷款利率位于最低位；3、2023年的春节来的相对较早，即春节假期结束较早。我们期待房地产市场从政策底走向市场底，看好万科、保利发展、华发股份、华侨城、金融街、陆家嘴、中国国贸、金地集团、滨江集团、建发股份、华润置地、美的置业、绿城中国等。