中信证券-房地产行业跟踪报告：REITs市场扩容对房企的三大影响-221215

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　　我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化、机构化的资金，正大量增配不动产市场。资金的涌入最初会围绕物流仓储、数据中心等少数领域展开，但很快会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产全生命周期的投融管退。在中期，房地产开发企业资产的出表，也有望持续贡献业绩和稳定现金流入。
　　▍C-REITs市场基础资产类别和规模的继续扩容值得期待。12月8日，证监会李超副主席表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”，同时“尽快推动首批扩募项目落地”。标志着我国基础设施公募REITs市场有望迎来新一轮底层资产类型增加和规模扩容。本文旨在分析REITs市场扩容可能对房地产企业的影响。
　　▍影响一：有效改善房企资产负债表。我们测算，截止2022年6月，A股房地产企业固定资产（此处主要是酒店，景区等经营性资产）及投资性房地产账面价值已超过万亿。我们测算，8家样本房企存量物业以平均估值水平计算通过C-REITs市场出表可获得现金净流入达4410亿元，同时出表后房企仍能通过持有REITs产品份额，享受原始资产70%的租金收益。尽管盘活存量资产是渐进的，但其行业影响却是巨大的。
　　▍影响二：持续增厚企业利润水平。持有物业通过REITs市场出表将通过一次性出表收入及REITs产品长期运营分红提升上市房企利润水平。上市房企作为REITs产品的原始权益人，还将通过持有REITs产品份额长期享受优质底层资产的收益回报。我们测算，颇有一些地产公司，按照年出表存量资产3%的速度计，盘活资产对每年业绩的增厚程度，也在20%以上。
　　▍影响三：企业更积极培育专业业态的经营和服务能力。截止2022年12月14日，已上市C-REITs产品23支，合计总市值847亿，流通市值369亿，我们测算当前市场综合现金分派率5.47%，其中产权类3.33%，经营权类6.91%。我们相信，面对一个冉冉升起的REITs市场，越来越多的房地产企业也会把经营重心放在专业不动产业态的改造运营和效率提升上来。REITs不是一次静态的不动产资产盘活狂欢，而是一次动态的不动产经营业务线提质扩容。长期而言，房地产开发企业的营业收入将更稳定，竞争门槛也会逐渐提高。
　　▍风险因素：REITs市场扩容具体时间仍存在不确定性；房地产市场基本面有待恢复。
　　▍中国不动产市场的迅速现代化匹配中国房地产企业的供给侧改革，看好蓝筹房企的未来。我们认为，中国房地产市场正在走向投融资的现代化，即大量社会化，机构化的资金，正随着社会大类资产配置的变化而大规模涌入不动产市场。尽管这种资金的涌入最初会围绕物流仓储，数据中心等少数领域展开，但很快却会扩展到不动产市场的每个领域。“房地产”正越来越接近其国际含义——不是指住宅开发，而是指不同业态不动产的投融管退。在中期，企业大量资产的出表，则有望持续贡献业绩和稳定现金流入。我们推荐蓝筹地产企业，看好万科A、保利发展、华侨城、华发股份、滨江集团、金地集团、金融街、中国国贸、陆家嘴、建发股份等，也看好港股上市的华润置地、龙湖集团、绿城中国、美的置业、越秀地产等。