兴业证券-新城控股-601155-11月销售点评：受益资金支持政策，销售仍处低位，商业运营稳健-221214

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　　事件：12月12日，公司发布11月经营数据。11月，公司实现合同销售金额约65.31亿元，同比下降67.44%；销售面积约71.64万平方米，同比下降66.42%。1-11月累计合同销售金额约1094.81亿元，同比下降48.59%；累计销售面积约1117.01万平方米，同比下降46.72%。
　　点评：
　　销售受行业影响，仍处低位。11月，公司实现合同销售金额约65.31亿元，同比下降67.44%；销售面积约71.64万平方米，同比下降66.42%。1-11月累计合同销售金额约1094.81亿元，同比下降48.59%；累计销售面积约1117.01万平方米，同比下降46.72%；累计销售均价9801元/平方米，同比下降3.52%。
　　11月无新增地块，但土储仍较充足。2022年11月公司无新增拿地，2022年以来公司共新增一宗商业项目，总建面约1.6万方，总地价2826万元。2022年以来公司拿地相对谨慎，但公司土储仍较充足，截至上半年末，公司在全国范围内合计拥有土储1.31亿平方米，可满足未来2-3年开发运营所需，其中一二线占比37.05%，长三角区域三四线占比29.46%。
　　受益供给端政策支持，融资现金流改善。11月17日，交易商协会受理新城控股150亿元储架式注册发行；12月3日，150亿中票注册金额获批；12月12日，公司成功发行3年期20亿中票，票面利率4.3%，并由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保；公司还与浦发、民生等银行签订战略合作协议，获授信支持，公司融资现金流大幅改善。考虑年内公司已无需要偿还的公开债，2023年公司债券到期金额118.52亿元，可被150亿额度完全覆盖，公司财务压力明显缓解。
　　商业运营稳健，未来REITs扩围有望带来新发展机遇。1-11月公司累计商业运营收入89.87亿元（2021年全年86.39亿元），截至三季度末，公司已开业及委托管理的吾悦广场达138座，公司商业运营稳健，持续提供现金流，后续随疫情政策优化，其经营情况将进一步改善。此外，12月8日，证监会相关人士表示将研究推动公募REITs试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，也将为公司商业发展带来新机遇。
　　投资建议：公司持续受益供给端政策支持，融资现金流改善，信用边际修复。且公司“住宅+商业”双轮驱动，商业提供稳定现金流，未来公募REITs扩围也有望带来公司新发展机遇。我们维持公司盈利预测，预计公司22-23年EPS分别为3.85元、3.88元，按照2022年12月13日收盘价，对应的PE分别为5.8倍和5.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。