广发证券-房地产行业：政策持续加力，规范市场与试点创新齐发力-221213

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　　 11月政策不断加码。首先政策放宽了发行主体范围，发改委于11月7日发布通知支持民间投资项目参与REITs试点。其次，推动了以REITs为标的的金融创新，上交所于11月15日提出探索以REITs为标的的ETF产品。第三，规范了REITs的收益分配，沪深交易所于11月18日发布通知，规定连续两年未分配的基金应终止上市。此外，政策进一步推动了REITs的发行和扩募，证监会于11月28日提出“推动保障性租赁住房REITs发行的常态化，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs”。最后，提出了研究将试点范围市场化的长租房及商业不动产等领域。12月8日，证监会副主席李超表示，要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，同时要进一步明确REITs税收征管细则。
　　华润有巢REIT上市为市场化运营的长租房企业发行REITs提供了范本。华润有巢作为集团专门从事住房租赁的子公司，与保租房REITs发行中的业务隔离要求相契合。且华润有巢在管项目54个，房间逾55,000间，平均签约出租率达到94%，同类项目资产规模逾100亿元人民币，项目储备充足，为日后的扩募提供了充足的储备和选择。
　　 11月C-REITs市场规模扩容明显，但行情走势出现小幅回撤。截至11月30日，C-REITs市场总规模达839.66亿元，流通盘市值达347.19亿元，基金总数23只。其中，11月新发基金三单，共募集资金151.43亿元。11月C-REITs价格指数下降2.16%（以11月1日收盘价为基准），跑输沪深300和中证10年国债指数，主要原因系股市逐渐回暖，部分资金从REITs市场流向股市，并且债市回调，机构投资者流动性需求增加，使得C-REITs行情走势出现回调。11月C-REITs市场的高溢价得到一定程度的释放，价格逐渐回归理性。
　　 2022年三季度C-REITs业绩回暖。14只REITs披露三季报，产业园区REITs和高速公路REITs可分配金额环比增加。可分配金额完成度方面，6只完成预期可分配金额，5只完成预期可分配金额的90%以上。其中最好的是鹏华深圳能源REIT，第三季度可分配金额达到了1.8亿元，完成全年预期的47.13%。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。